Drie visies op de verduurzaming van het Kus&Sloopproject in de Afrikaanderwijk
Eén van de meest succesvolle leegstandprojecten in Rotterdam is het Kus&Sloop-hotel in de Afrikaanderwijk op Zuid. In dit hotel slapen gasten niet in een kamer, maar in een door kunstenaars onder handen genomen appartement dat op de nominatie staat om gerenoveerd te worden. Honderden gasten uit Rotterdam en ver daarbuiten maakten via Kus&Sloop kennis met de Afrikaanderwijk.
Het idee voor een wijkhotel kwam twee jaar geleden van woningcorporatie Vestia, waarna bureau M.E.S.T. – een groep jonge stadsontwerpers – gevraagd werd om het hotel en de culturele activiteiten op- en in te richten. Sinds een paar maanden heeft de lokale onderneemster Nina Daal de leiding over Kus&Sloop overgenomen. Zij probeert nu van het hotel een commercieel, economisch duurzaam bedrijf te maken. Toch rijzen bij Daal al twijfels over de haalbaarheid hiervan. Hoe lang zal Kus&Sloop in zijn huidige vorm nog bestaan? Vers Beton interviewde de betrokken partijen en bracht zo de verschillende visies op het belang van economische duurzaamheid in kaart.
“Wij zijn heel trots dat er nu een lokale onderneemster opstaat die van Kus&Sloop een economisch duurzame onderneming wil maken”, zegt Pim Dumans van bureau M.E.S.T.. “Vastgoedeigenaars hebben hiervoor vaak te weinig oog. Als ze al iets aan de aanpak van leegstand doen, dan zetten ze een antikraakorganisatie in een leegstaand pand. In het maximale geval wordt tegen een sociaal-maatschappelijke organisatie gezegd: ‘doe maar iets leuks’. Een economische verduurzaming zoals die nu bij Kus&Sloop plaatsvindt, is wat dat betreft echt uniek.”
Kus&Sloop is volgens Dumans een voorbeeld dat door meer vastgoedeigenaars zou moeten worden opgevolgd. “Ik begrijp heel goed dat ze niet van al hun leegstaande panden de huurprijs omlaag kunnen gooien zodat dit soort projecten een kans krijgen. Maar als je ervoor zorgt dat de panden waarbij dat wel gebeurt, clustert dan is de kans op succes en een positieve terugslag op de buurt veel groter. Daarnaast is het opvallend dat bij leegstandbeheer veel gebruik wordt gemaakt van tijdelijke projecten. Dat weerhoudt tijdelijke ondernemers ervan zich met ziel en zaligheid in het project te storten. Ze houden toch hun vizier open of er niet ergens anders een pandje vrij komt. Vastgoedeigenaars zouden wat mij betreft daarom best wat meer toekomstzekerheid mogen bieden. Ten slotte pleit ik voor meer ruimte voor falen binnen leegstandbeheer. Niet ieder project kan een succes zijn, en falen is een onderdeel van de organische ontwikkeling van een wijk.”
Dumans pleidooi voor economische verduurzaming van leegstandprojecten vindt maar voor een deel weerklank bij Vestia. Liesbeth Groeneveld, manager Vastgoedbeheer en Strategisch Voorraadbeleid, zegt: “Natuurlijk is de economische ontwikkeling van de Afrikaanderwijk één van de strategische doelen van Vestia. Daarom maakte het Kus&Sloop-hotel ook deel uit van een grotere, integrale aanpak van de Afrikaanderwijk waarbij verschillende projecten samenkwamen. Van een clustering van leegstandprojecten is dus al sprake. Een verduurzaming van het Kus&Sloop-hotel an sich is echter nooit ons doel geweest. Wij wilden met het wijkhotel de vacuümperiode overbruggen tussen het besluit tot renovatie en de start van de verbouwingen.”
“Begrijp me niet verkeerd”, geeft Groeneveld aan. “Ik zie het als een kroon op al ons werk dat Nina Daal het hotel nu voort wil zetten. Ik denk alleen wel dat het karakter van Kus&Sloop erdoor zal veranderen. Wij wilden twee jaar geleden een wijkhotel opzetten omdat we mensen wilden laten ervaren hoe sexy de wijk is. We wilden dat mensen de Afrikaandermarkt, de leukste markt van Rotterdam, op een zonnige dag zouden beleven. Omdat we in een renovatieperiode zaten, vroegen we bijna geen huur. Daardoor konden we een leuke overnachting aanbieden voor 35 euro. Nu wil Daal van Kus&Sloop een commercieel bedrijf maken. Dat is leuk. Maar daar hoort wel een huurprijs bij die langzaam naar een marktconform bedrag groeit. Ik ben benieuwd of ze dan nog de oorspronkelijke doelgroep naar de wijk weet te lokken. Daarnaast zal ze niet iedere maand culturele activiteiten kunnen organiseren, want dat kost nu eenmaal geld.”
Nina Daal is een lokale onderneemster uit Afrikaanderwijk. Zij heeft het hotel overgenomen met het oog in de toekomst winst te kunnen maken. Ze runt het hotel alleen: ze ontvangt de gasten, doet boodschappen en maakt schoon. Wel staat ze nog in nauw contact met de verhuurder van het pand, Vestia. “Ik wilde nooit hoteleigenaar worden”, vertelt Daal. “Mijn droom is het opzetten van mijn eigen lunchroom om zo genoeg geld te verdienen zodat ik ooit terug kan naar Curaçao. Die lunchroom gaat er waarschijnlijk wel komen. Het plan is om met Kus&Sloop geld te sparen, zodat ik straks minder hoef te lenen.” Maar de praktijk blijkt weerbarstiger. Het ideale plaatje van economische duurzaamheid waar M.E.S.T voor pleit, blijkt ook bij het succesvolle Kus&Sloop in het geding te raken. Daal twijfelt of het hotel – in elk geval onder haar leiding- in de huidige vorm nog lang zal bestaan. “Zelfs nu ik de hotelprijzen met een tientje heb verhoogd en ik zelf al het schoonmaakwerk doe, houd ik nauwelijks geld over. In december ga ik met Vestia in gesprek om de samenwerking te evalueren. Als ik dan nog geen geld verdien, lever ik de sleutels weer bij Vestia in.”
Rond Kus&Sloop werkten de afgelopen jaren verschillende partijen succesvol samen. Nu blijkt dat de verschillende partijen vanuit heel andere invalshoeken over de economische verduurzaming van leegstandprojecten nadenken. Bureau M.E.S.T. is vooral trots op de economische verduurzaming van Kus&Sloop en ziet dit als een belangrijk doel bij leegstandbeheer. Vestia geeft echter aan dat economische ontwikkeling van wijken wél, maar de economische verduurzaming van individuele projecten géén prioriteit heeft. En de nieuwe eigenaar Nina Daal geeft aan dat als ze er zelf geen geld aan verdient, economische verduurzaming van haar ook niet zo nodig hoeft. Het is daarom maar zeer de vraag of het Kus&Sloophotel in zijn huidige vorm in de toekomst nog zal bestaan.
Nog geen reactie — begin de discussie!