In februari besteedde het VPRO programma De Slag om Nederland een onderwerp aan de leegstand in Rotterdam en voorspelde dat Rotterdam een spookstad zou worden. Architectuurhistoricus Wouter Vanstiphout bekritiseerde in dit programma het bouwbeleid van de gemeente Rotterdam. Op Vers Beton reageerde Tim de Bruijn vervolgens met een opiniestuk waarin hij Vanstiphout feitelijke onjuistheden verweet. Is het allemaal echt zo hopeloos gesteld met de stad? Of is er toch nog hoop? Vooruitlopend op het debat ‘De Bouwbubbel van Rotterdam’ op dinsdag 21 mei in Arminius, sprak Vers Beton alvast met Wouter Vanstiphout.
Al 30 reacties — discussieer mee!
Aanvullend op DSON is het interessant om de docu van Zembla te kijken, hier gaan ze wat dieper in op de achterliggende grond-deals die gemaakt worden en de -onterecht- leidende rol die de gemeentes hebben in deze projecten: http://zembla.vara.nl/Afleveringen.1973.0.html?&tx_ttnews%5Btt_news%5D=89674&tx_ttnews%5BbackPid%5D=1974&cHash=3249a56a14b687370b9783fab12265ef
Ik ben benieuwd naar vanavond en ook benieuwd of van Stiphout nog steeds vindt dat er een nieuw stadion moet komen (zou een beetje tegenstrijdig zijn met bovenstaand verhaal).
Als laatste: Bouwen is niet per definitie erg, maar de toezeggingen en afspraken moeten veel harder afgebakend worden. Bij Forum zie je dat men afspreekt dat de Lijnbaan er geen last van gaat ondervinden, maar zodra dat wel gebeurt, wat zijn dan de consequenties? en voor wie? De gemeente loopt vaak achter de feiten aan in zo’n situatie, omdat ze altijd uitgaat van een goede afloop.
Beste Robin,
Waar heeft van Stiphout het over een nieuw stadion, heeft hij dat eerder ergens gezegd?
Beste Robin,
Het lijkt me dat de discussie over wel of geen nieuw stadion zeer weinig met de kantoren- , winkel- en woningmarkt van doen heeft.
@stefan: Heb je gelijk in. Meer persoonlijke interesse die ik na het debat hopelijk op de man af kan vragen. Hij heeft dat eerder gezegd in een tv-interview.
Interessant artikel! Waarom de gemeente steeds de projectontwikkelaars blijft sponsoren is me een raadsel. De werkgelegenehid die de bouw oplevert is ook te verwaarlozen, althans als je ziet dat de meeste bouwers uit Belgie komen en hun personeel uit oosteuropa, dan hoeft de gemeente Rotterdam daar in ieder geval geen geld in te steken.
Daarnaast, en dat vind ik eigenlijk een erg belangrijk punt, wordt er de laatste jaren vooral gebouwd om het bouwen (zoals Vanstiphout ook al aangeeft), maar er wordt nogal goedkoop gebouwd. De architectuur is van een minimaal niveau. Zo is de Rotterdam wel ontworpen door Koolhaas, maar het is weinig vernieuwend, ik zou willen zeggen, het is compleet uitgekleed. Blaak 8 is niet om aan te zien (bedrijfsterreinbouw) en ook de Markthal heeft alles in zich om een ramp te worden. Grootse plannen worden compleet uitgekleed en dan als een doorbraak gepresenteerd. Daarom is dit ook een tijd om gewoon te stoppen met bouwen, we worden met allerlei gebouwen opgescheept die we over 20 jaar weer kwijt willen omdat ze niet voldoen aan (vooral esthetische) eisen. Als er dan toch zo nodig gebouwd moet worden, spaar dan even door om het initiele ontwerp van de architect te kunnen uitvoeren en die de versie die door boekhouders is afgeschminkt.
“en ook de Markthal heeft alles in zich om een ramp te worden.”
Grapjas. 🙂
Oh en de gemeente steekt nergens geld in, niks sponsoren dus. Private projecten worden door private partijen gefinancierd. Enkel is bij enkele projecten grond opgekocht wat de gemeente via erfpacht weer terug krijgt.
Correctie: wat de gemeente HOOPT terug te krijgen… Wordt de gemeente hier niet in het pak genaaid?
Daar gaat het nou juist om, dat geld komt nooit meer terug… Lees dat verhaal nou eerst eens, Tim. Er staat toch gemeente verkoopt grond in x voor 26 mio en dan komt de ontwikkelaar in de problemen, dus gemeente koopt grond in x+1 voor 52 mio (het dubbele dus) terug. Dan mag jij me uitleggen waar de gemeente nu geld verdient?
De markthal wordt een stinkend hol naast een tochtrichel, mark my words
Welk verhaal moet ik lezen Matthijs? Dat jullie roepen dat de gemeente dat geld kwijt is? Dat kan je wel heel vaak roepen en ook heel hard roepen maar dat maakt het nog niet waar. De gemeente beweert het tegendeel, dat geld komt terug via erfpacht. Wie spreekt de waarheid? Zolang daar geen duidelijkheid over is geef ik de gemeente het voordeel van de twijfel en niet een Van Stiphout die zelf al aangeeft er eigenlijk geen verstand van te hebben.
Het lijkt me niet vreemd dat overheden in tijden van tegen zittende economie hier en daar bijspringen, indien nodig. Dat hebben hogere overheden met banken ook gedaan. Terwijl een deel van de activiteiten van banken vele malen schimmiger is dan een tastbaar woningbouwproject, dat ook nog eens bijdraagt aan het – al jaren geleden gestelde – uitgangspunt: verdichting van het stadscentrum.
@Tim in het geval van het Schieblock is het ingewikkelder.
Het punt is namelijk dat projectontwikkelaar LSI daar kantoortorens op zou bouwen. Maar als die er niet komen – er is nog geen steen gelegd – zijn er ook geen kopers of huurders waarmee de erfpacht verrekend kan worden.
Het erfpachtcontract vervalt als er – als ik me goed herinner – twee jaar niet aan de betalingsverplichtingen wordt voldaan. In dat geval blijft de gemeente eigenaar van de grond en verliest LSI haar rechten op het bebouwen ervan.
Je kunt je daarbij natuurlijk wel afvragen of de gemeente een goede deal heeft gesloten door 52 mln te betalen voor dat lapje grond waar niks nieuws mee gebeurd is.
In elk geval heeft LSI er dan 26 mln netto aan verdiend.
Je kunt je heel veel afvragen maar ik ken het contract niet dus weet niet wat precies de afspraken zijn geweest. Ik zie iedereen alleen maar speculeren en met getallen smijten zonder precies te weten hoe de vork in de steel zit.
Mocht er geen erfpacht betaald worden dan heeft de gemeente in ieder geval nog de grond en die is gewoon geld waard. Je hebt dus sowieso geen verlies van 52 mln. De vraag is dan hoeveel die grond waard is nu. En uiteindelijk zal er gebouwd gaan worden in het Schieblock. Maar dat gaat niet binnen nu en een paar jaar zijn.
@ Stefan van Hoek
Mee eens ik ben blij dat de gemeente met de grondaankoop Calypso heeft mogelijk gemaakt waardoor het centrum er nu vele honderden inwoners bij krijgt en de Westersingel veel meer plintprogramma. En daar gaat nu sowieso erfpacht betaald worden.
@Tim.
De cijfers zijn niet speculatief. Die hebben o.a. in AD/RD gestaan. Als een projectontwikkelaar 26 mln verdient op een project dat de gemeente wilde redden terwijl het de gemeente uiteindelijk een kostenpost van 52 mln oplevert waar vooralsnog niets tegenover staat, is de vraag stellen of de deal verstandig was en beter voorkomen had kunnen worden volkomen terecht.
Dat LSI geen erfpacht betaald heeft, heeft de gemeente eerder al bevestigd.
Ik reageer morgen, LIVE in Arminius. 😉
Die Vanstiphout doet me vooral denken aan de jaren 70, waarop er ook een moment was dat alles van groot was ineens fout was en ‘klein = fijn’ de norm werd. Een stad heeft beide nodig, liefst door elkaar, en van beide het goede. Verder zou je denken dat hij het over een of andere Chinese stad heeft als je hem hoort over de vermeende ‘bouwwoede’. Dat Vanstiphout zich bediend van factoids en interpretaties van halve feiten en veel ‘fearmongering’ nodig heeft maakt zijn standpunt er niet sterker op. Hij zou meer indruk hebben gemaakt als die met frisse ideeën voor de stad was gekomen.
Ik weet niet in hoeverre de cijfers die Vanstiphout opgeeft, kloppen. Dat doet er ook niet heel veel toe. Hij legt erg goed de vinger op de zere plek. Maar het probleem reikt nog dieper. Er is een gigantische mentaliteitsverandering nodig, die het compleet doorgedraaide kapitalisme onderuit veegt. Het kapitalisme dat sinds de val van het communisme een of andere fictieve overwinning en het gelijk aan zijn zijde heeft geclaimd. Geld moet terug naar zijn oorspronkelijke functie: ruilmiddel. Niet langer een middel zijn om meer geld te kunnen maken. In de situatie die dan volgt, wordt er gebouwd omdat ruimte werkelijk nodig is en zal 10% leegstand van kantoren dus niet als normaal, want immers economisch gezond worden ervaren, maar als ongezond. (Economisch gezond en gezond zijn twee behoorlijk uit elkaar liggende grootheden.)
Dat zal als consequentie hebben dat er in heel Nederland nauwelijks meer nieuwbouw plaatsvindt. Het zij zo. Wat huizen en kantoren betreft, is Nederland – met een maar erg langzaam groeiende bevolking – ongeveer ‘af’. Herbestemming van functies op reeds gerealiseerd vloeroppervlak is nog een optie. Dan moet een deel van de bestaande bouw – vooral inpandig – worden aangepast. Bouwers en architecten zullen – vrees ik – moeten inzien dat de situatie van voorheen, ook als de economie weer is aangetrokken, waarschijnlijk niet meer terugkeert. Kansen liggen er vooral nog in energiebesparend renoveren. Of duurzame nieuwbouw als dat goedkoper is. Daar is echter niet een bouwsector als die met een omvang als voorheen voor nodig.
De cijfers zijn niet speculatief nee dat zeg ik ook niet.
En er staat wel wat tegenover die 52mln: grond.
En de vraag stellen is zeker terecht. Ik ben ook benieuwd hoe het precies zit. Probleem is dat veel mensen denken de vraag te kunnen beantwoorden zonder precies te weten hoe het zit. En dat noemde ik speculeren. Ik denk niet dat we van al die speculaties veel wijzer worden.
Dat is waar: 52 mln euro voor een lapje grond dat enkele jaren geleden van de hand ging voor 26 mln.
Verschil: – 26 mln euro.
Dat is weer speculeren we weten niet wat de waarde van de grond is nu.
Nee. Het verschil van MIN 26 mln euro die ten laste van de gemeentebegroting gegaan is, is het resultaat van de rekensom 26 – 52 = – 26
Tim is de gemeente Rotterdam jouw geloof en hoogbouw je kerk? Je legt hier een soort gelovig fanatisme aan de dag.
Je kan toch wel toegeven dat naar alle waarschijnlijkheid dat geldbedrag onder de huidige omstandigheden niet meer volledig “eruitgehaald” gaat worden.
Als je het als 26 miljoen in de boeken zet dan is dat ook gespeculeer.
Rotterdam is mijn stad en hoogbouw mijn passie. Geloven doe ik niet aan, dromen wel. 😉
En ik wil dat best toegeven, ik weet het alleen niet. Het heeft er alle schijn van dat het Schiekadeblok een heel lastige case is zeker als LSI over de kop zou gaan wat in de huidige tijd natuurlijk nooit onrealistisch is. Als de gemeente te risicovolle deals gesloten heeft dan moet de gemeenteraad dat boven tafel krijgen en dan moeten de verantwoordelijken daarvoor boeten. Tot op heden is dat echter niet boven tafel en blijft het speculeren want niemand hier weet wat er precies voor afspraken gemaakt zijn. En ik heb geen zin om voor de fanfare uit te lopen. Ik laat dat oordeel over aan mensen de echt weten hoe de vork in de steel zit.
Tim, de afspraken over de erfpachtregeling met LSI inzake het Schieblock heeft Karakus al een poosje geleden toegelicht op verzoek van de gemeenteraad. Dat heeft ook in het AD/RD gestaan maar kan je vast ook terug vinden in het raadsinformatiesysteem op de gemeentewebsite Rotterdam.nl.
De gemeente kan de erfpachtregeling laten vervallen als de pachter langer dan twee jaar geen erfpacht betaalt, dit geldt evengoed voor het Schieblock en LSI.
Voor wat betreft het inschatten van het risico hoeft er niets meer boven water te komen want we weten al wat er is betaald en we weten ook dat het bouwproject, dat in relatie staat tot de door de gemeente betaalde grondprijs van 52 miljoen euro, niet door zal gaan.
Daarmee is duidelijk dat is betaald voor een project dat nooit van de grond kwam. En daarmee is duidelijk dat het risico is onderschat op het moment dat de koop gesloten werd. Dat was in 2009.
Vrij snel daarna hebben raadsleden van onder andere SP (Leo de Kleijn) en VVD (George van Gent) daar ook vragen over gesteld juist OMDAT ze het risico dat de gemeente nam met die 52 miljoen euro veel te hoog vonden.
Op het moment dat de gemeente de regeling laat vervallen omdat LSI de erfpachtrekeningen niet betaalt, is de deal verbroken. Dan is het verlies voor de gemeente een feit.
Voor hoeveel de grond dan in de boeken komt, is inderdaad nog niet duidelijk. Maar onwaarschijnlijk is het dat deze nogmaals gewaardeerd kan worden op 52 miljoen. Als er geen nieuw bouwplan voor komt, kom je niet verder dan de oorspronkelijke prijs van 26 miljoen euro en dan is het verlies van – minimaal – 26 miljoen euro een feit.
Volgens mij heb je dit in al die posts bij elkaar al gezegd. Ik denk niet dat het doordringt tot Tim of dat hij je gelooft.
Ik zie een herhaling van de feiten die we allemaal kennen afgesloten met wederom speculatie. We kunnen namelijk nog helemaal niet met zekerheid stellen dat er verlies wordt geleden en zo ja hoeveel.
Karakus beweert dat er geen probleem is, Lucette beweert van wel. Vooralsnog heb ik niet genoeg inzicht in de materie om te kunnen inschatten wie de waarheid spreekt maar die ligt vast ergens in het midden. 🙂
tim, waar heeft Karakus gezegd dat Schieblock-grond geen probleem is? kan je de link naar de brief even in het reactievakje plakken? thnks
Karakus was hier vrij helder over in het bouwbubbel debat. Daar baseer ik me op.
@ Tim – op welke minuut van het filmpje op de website van Arminius zegt Karakus dat dan?
Hier is de link naar de opname van het debat:
http://arminius.nu/entry/507/de-bouwbubbel-van-rotterdam
@Tim Hoewel inderdaad alles nog speculatie is, lijkt het me inzake het Schieblock erg onwaarschijnlijk dat “de waarheid in het midden ligt”. Wat zou dat betekenen? Een half ontwikkeld Schieblock?
Ik denk dat Karakus de zaken bij het bouwbubbeldebat – zoals te doen gebruikelijk bij politici – veel te rooskleurig heeft voorgesteld. Er sprak meer hoop dan realisme uit zijn woorden. En het is hier dat Wouter Vanstiphout met zijn visie het gelijk geheel aan zijn zijde heeft: “niet langer gebaseerd op brute kwantiteiten”. Karakus hield zich goed staande in het debat, maar al zijn argumenten ademden het oude vastgoeddenken. Juist door het nieuwe werken zou er weer behoefte aan nieuwe kantoorruimte komen. Mijn idee is dan: pas de leeg staande kantoorruimte maar aan. Rotterdam wenst zich te profileren als duurzame, CO2-neutrale en weet ik wat nog meer voor blablastad, dan moet Rotterdam er ook maar eens naar gaan handelen. Als dat betekent dat bepaalde bedrijven niet naar de stad willen komen, gaan ze maar lekker ergens anders heen. Met zo’n opstelling zou Rotterdam zich vele malen meer profileren dan met de volgende torens of eindelijk een die wel de 200 m overstijgt. Verlaat het dictaat van het eendimensionale economische denken. Dat betekent ook dat het eventuele verlies van 26 miljoen maar moet worden genomen en dat er van moet worden geleerd.
Zoals het Schieblock momenteel op beganegrondniveau functioneert, is het in ieder geval een verademing. In de bezetting van de verdiepingen heb ik te weinig inzicht, al is er in ieder geval geen sprake van totale leegstand.
Die Wouter Vanstiphout is niet op zijn achterhoofd gevallen, complimenten voor het interview! (dus ook voor Eeva) Zijn kundige, goed onderbouwde argumenten zijn n.m.m. een verademing vergeleken met die van gemeente- en Karakuslover Tim de Bruijn.