De hofbogen staan sinds kort te koop. Daarmee trekken de woningcorporaties hun handen af van de herontwikkeling van de voormalige Hofpleinlijn. Wat is er fout gegaan? Volgens Kris de Leeuw, bekend als barman en mede-eigenaar van BAR, is er te weinig naar de behoeftes van bewoners en ondernemers geluisterd.
In 2011, tijdens een weekendje Londen stuitte ik in het Somerset House op een aantal foto’s van een mij welbekend bouwwerk uit Rotterdam. De tentoonstelling “forgotten spaces,” lichtte aan de hand van een aantal voorbeelden de “revitalisering van vergeten plekken door alternatieve manieren van denken” uit.
Een van de voorbeelden van de tentoonstelling was het hofbogen-project in Rotterdam. Vereerd voelde ik me als Rotterdammer, dat “we” met de hofbogen naast een tot bierbrouwerij verbouwd fabriekscomplex in Londen, en een park boven op een spoorviaduct in New York, aan de wanden van dit Londense museum prijkten.
De bierbrouwerij in Londen was een initiatief zoals ik dat graag zie, van onder af opgebouwd. De bewoners sloegen de handen ineen, wisselden ideeën uit en richtten met behulp van de lokale overheid een eigen brouwerij op.
En ook de High Line in New York, net als de Hofbogen een in onbruik geraakt spoorviaduct, is dankzij een actieve lobby van buurtbewoners uiteindelijk omgetoverd tot een prachtig stadspark.
“De katalysator voor Noord”
De initiatiefnemers van het projectbureau Hofbogen BV komen uit een andere hoek. In 2006 kochten woningbouwverenigingen Vestia en Havensteder (het toenmalige PWS, ComWonen en Stadswonen) het spoorviaduct van ProRail. Het bouwwerk, bestempeld als langste gebouw van Rotterdam, moest “sociaal, cultureel en economisch een katalysator” worden voor Rotterdam Noord. Jonge ondernemers met hippe ambachtelijke winkels zouden de nieuwe glazen puien vullen met vintage brilletjes, zuurdesembroden en felgekleurde fietsjes zonder remmen. En Noord zou meegroeien.
Inmiddels, zeven jaar later, is alleen het ‘eerste’ gedeelte rondom Hofplein herontwikkeld. De horeca gedijt er goed, maar de hippe vintage kledingzaak houdt het binnenkort voor gezien, evenals de comic store. Ze kunnen de hoge huurprijs niet langer betalen. En de resterende 1, 8 km aan bogen willen de corporaties het liefst zo snel mogelijk van de hand doen.
Waar ging het mis?
Waar ging het fout? De aankoop werd destijds noodzakelijk geacht omdat verloedering op de loer lag en de bogen misschien in “verkeerde handen zouden vallen”. In wiens handen bevonden de bogen zich dan voornamelijk?
Goed, er zat hier en daar een louche café of bar, maar ik meende destijds (en vandaag de dag nog steeds) voornamelijk ateliers en werkruimtes voor kunstenaars te zien in de “verloederde” bogen.
Het zijn juist deze kleine ondernemers en creatieven die de impuls kunnen vormen voor gebiedsontwikkeling. Maar, in plaats van ze te koesteren worden ze weggejaagd door de BV.
Het grootste kunstenaarscollectief in de bogen ‘Cucosa’ wordt ondanks zijn ‘hoogwaardig kunstaanbod’ bedreigd in haar voortbestaan. Hofbogen ziet het gezelschap liever vertrekken.
Ook in het voormalige Bergwegstation stelt de BV zich kieskeurig op. In de visie van Hofbogen BV valt te lezen dat het station gevuld moet worden door hoogwaardige horeca van partijen als Dudok of Jamie Oliver’s restaurant Fifteen. Er wordt hoog ingezet. Inmiddels zijn we zeven jaar verder en staat het station nog steeds leeg.
Dit terwijl we een aantal zeer succesvol initiatieven hebben gezien die staan te popelen om invulling te geven aan deze ruimte. Denk aan Noorderbioscoop, een initiatief om het station om te bouwen tot filmhuis, wat met minimale middelen gerealiseerd kan worden.
Het is een kwalijke zaak dat de Hofbogen BV voortdurend te hoog heeft ingezet waardoor we nu opgescheept zitten met een verder verpauperd spoorviaduct en een klein herontwikkeld deel waarvan inmiddels de helft van de te verhuren ruimtes leegstaat.
Geef ondernemers en bewoners de ruimte
Wat opviel bij de tentoonstelling in Londen was de wijze waarop het Hofbogenproject was ontstaan, en het contrast met de geschiedenis van de andere getoonde projecten. Bijna alle “vergeten plekken” werden herontwikkeld vanuit een behoefte van de bewoners en/of ondernemers zelf.
Bij de hofbogen waren het de bazen van de woningbouwverenigingen die het project initieerden. Vanachter de tekentafel droomden de heren van een hippe wijk a la Soho in Noord. Het heeft anders uitgepakt.
Wellicht kunnen we wat leren van de andere voorbeelden van de tentoonstelling in Londen. De waarde van vergeten plekken ligt in het feit dat ze vergeten zijn en dat het aan ons, ondernemers en buurtbewoners zelf is om ze te herontdekken en nieuwe bestemmingen te realiseren.
Herontwikkeling van dit soort plekken kan het beste aan de gebruikers van die ruimte zelf overgelaten worden. Te vaak hebben beleidsmakers voor ons bepaald hoe onze ruimte er uit moest komen te zien, en te vaak hebben ze de plank mis geslagen in Rotterdam. Denk aan het Entrepotdok, Westelijk Handelsterrein, Zwaanshals, Watt en ga zo maar door.
Het is nog niet te laat
De wil om mooie plekken te creëren is er wel bij woningbouwverenigingen en de gemeente. Maar het lef om anderen het te laten doen ontbreekt. Neem een voorbeeld aan het Schieblock. Vanuit creatieven en ondernemers zelf ontstaan, zonder planologische en/of financiële steun vanuit de woningbouw of de gemeente. Met succesvolle horecaondernemingen als Biergarten en BAR en een winkelconcept als Groos dat wel aan lijkt te slaan.
Leuke plekken moeten we zelf creëren. Dat kan met minimale middelen. Ook voor de hofbogen is het nog niet te laat. Verhuur de bestaande ruimtes in hun huidige staat aan creatieven en jonge ondernemers voor een lage huur. En vervul je kerntaak als woningbouwvereniging en gemeente: faciliteer. Zorg dat ze gemakkelijk een bedrijfje op kunnen zetten. Zorg voor soepele wetgeving. Maar laat de creativiteit, de concrete invulling en de ideeën in godsnaam aan hen over.
Al 32 reacties — discussieer mee!
Ben jij niet een btje een jokkebrok Kris, als het over je eigen nering gaat?
En het westelijk handels terrein is een particulier initiatief zonder subsidie of andere politieke/gemeentelijke steun.
Ha Schultz slordig van westelijk handelsterrein excuses daarvoor ik snap alleen niet waarom ik een jokkebrok ben wat betreft m’n eigen nering. Kan je me dat even uitleggen?
Bij het handelsterrein moet ook geld bij. Diverse ondernemers vertrekken en wisselen per jaar. Het heeft alleen in het begin bezoekers getrokken maar nu blijft men veelal weg. Ik denk dat de eigenaar het liever kwijt is.
Ik zie in de buurt van Hofbogen volop initiatieven opkomen, waar in een later stadium de Hofbogen ook van kunnen profiteren. De website laat zien waar we in het Zomerhofkwartier mee bezig zijn. In ZoHo wordt deels bottom-up met allerlei partijen, varierend van makers tot kennisinstituten en programmeurs, gewerkt aan de creatie van een bijzonder stedelijk gebied. Maar ook top-down hebben partijen als Havensteder (de corporatie en vastgoedeigenaar), de gemeente en de deelgemeente een belangrijke rol door te zorgen dat de initiatieven die er zijn zich kunnen ontwikkelen. Er is een brede coalitie nodig als je een gebied wil versterken, met betrokken en gepassioneerde mensen. Die coalitie ontstaat in het Zomerhofkwartier, daar gaat de stad, maar ook de Hofbogen, straks nog veel plezier aan beleven.
De vergelijking Schieblock – Hofbogen is inderdaad wel interessant.
In beide gevallen staat er een BV aan kop die de verantwoordelijkheid neemt voor het concept, voor de herontwikkeling van zo’n gebied, of gebouw. Net als bij het Schieblock vervult de gemeente haar ‘kerntaak’, het ‘faciliteren’ en creëren van regelvrije ruimte voor particulier initiatief, dus best goed. Dus daar is dan eigenlijk niet zoveel op aan te merken.
De rol van woningcorporaties is boeiend: zij hebben een financieel belang bij een financieel (en sociaal en cultureel en weet-ik-het) gezonde buurt. Dus wat komt eerst: hoogwaardige horeca in de Hofbogen die de buurt laat meegroeien, of een groeiende buurt, die op hun beurt hoogwaardige horeca aantrekken?
super goed stuk !
chapeau 🙂
De huidige huurprijzen zijn in vergelijking met de aankoopprijs van de gehele 1.6km aan hofbogen totaal uit verhouding. De corporaties proberen zo de waarde in de boeken hoog te houden, maar zien niet in dat ze zo zelf hun eigen graf graven.
De bedrijfjes die nu allemaal hun winkeltje sluiten hadden mijn inziens direct een ruimte op de Zwaanhals oid. moeten huren.
De gemeente had wellicht beter zelf de bogen kunnen kopen en diverse initiatieven er inderdaad zelf aan de slag mee laten gaan. Dat had een stuk voordeliger geweest dan het stadsinitiatief en zou uiteindelijk sneller en meer opleveren dan een enkele schaatsbaan.
Kan de gemeente natuurlijk nog steeds oppakken, maar iets zegt me dat de Hofbogen nu spontaan meer waard zijn volgens de corporaties.
verhaal zit veel waars in. In Rotterdam is veel ’te’. Vanuit een te kleine markt en te slechte omstandigheden, moet het allemaal in te korte tijd op een te hoog niveau. Dat gaat dus niet, waarmee de frustatie ingebakken zit. Misschien moeten de Hofbogen wel niet helemaal worden bewaard. Er zijn een paar plekken waar sloop letterlijk lucht zou geven.Concentreer je dan op goed onderhoud op het overgebleven stuk. Dat zijn per definitie de stukken dichtbij drukkere plekken, dus bij het oude Hofplein station en het oude station Bergweg.
http://www.rijnmond.nl/nieuws/30-07-2013/sp-laat-gemeente-regie-over-hofbogen-overnemen
Zo SP-fractie, dat is nog eens reageren! Even een url van een ander nieuwsmedium droppen en weer weg. Ja, dat komt wel goed met jullie zaak gemotiveerd bepleiten!
David Dooghe: Het leegstandsprobleem zit ‘m niet in het lage huursegment van bedrijfsruimtes. Het zijn de ‘Marconitorens’ en ‘Robecogebouwen’ die het probleem zo omvangrijk maken. Je ziet nu juist de behoefte van architecten- en adviesbureau’s, die voorheen in een mooi herenpand aan de Heemraadsingel of in het Groothandelsgebouw zaten, juist goedkopere ruimte opzoeken en in dit soort gebieden en panden willen trekken; een fijne move!
Probleem is ‘die bubbel’ die de (huur)prijzen zo enorm heeft omhooggestuwd en waardoor partijen zich hebben rijk gerekend met steentjes als onderpand. Ik denk dat een beetje afboeken een goed begin is voor de Nederlandse vastgoedmarkt (hoe pijnlijk dit ook is) en dat de rest weer zal volgen. Wil je hier niet op wachten, dan kom je met een gezonde dosis enthousiasme, creativiteit en brutaliteit een heel eind.
En Oja,
Best wel ironisch dat dat soort bureaus voorheen vanuit ivoren torens (Heemraadsingel en Groothandelsgebouw) vertellen tegen burger, overheid en ondernemer hoe het moet een wijk te ontwikkelen. En dat ze vanwege kostenoverweging, mede mogelijk gemaakt door de crisis (want weinig opdrachten), nu plots een voorbeeld willen zijn in zo’n een wijk door er fysiek zelf te gaan zitten. Lachwekkend, maar zeer goed dat het gebeurd!
6 miljoen… dat hebben de bogen gekost, zonder dak blijkbaar want dat blijk ProRail nog te bezitten?
Wat is nou niet snap, ik begreep dat de woning coöperaties al 4,5 miljoen euro hebben besteed aan renoveren (bron AD 29 juli). Renoveren is blijkbaar heel duur, maar voor het relatief kleine deel wat nu is gerenoveerd vraag mij serieus af of er wel realistische bedragen worden betaald voor werkzaamheden van dergelijke projecten.
Wie weet meer of dit specifieke onderwerp? Ben ik de enige die hier nieuwsgierig naar is?
Ik had destijds begrepen dat ze voor de bogen slechts 1.6 hebben betaald? 6 en 1.6 zijn nogal een verschil, zie nu in het SPam artikel ook 6 staan maar weet niet wat nu de feiten zijn.
Lagere huren zorgt overigens niet direct voor enkel verschuiving van huurders. Er zijn zat concepten en projecten die uiteindelijk nergens een contract tekenen omdat de huurprijzen vrijwel overal te hoog zijn. Ik kan het weten, sta op het punt een contract te tekenen, een voor een co-workingspace voor startups. En wij hebben dus óók de Hofbogen bekeken als optie.
Markt-conform, commercieel???
Mark roert in zijn reactie van 5 augustus het begrip ‘markt-conform’ aan. Door bedrijfsvastgoedmakelaars van de corporaties wordt daar dan vaak in één adem ook ‘commercieel’ aan toegevoegd. Mij heeft een makelaar nooit kunnen uitleggen wat er markt-conform en commercieel aan is, dat net gerenoveerde bedrijfsruimtes al meer dan 5 jaar leegstaan.
Ik zou juist willen dat corporaties meer markt-conform en commercieel ging werken in plaats van zich alleen te richten naar hun eigen bedrijfswaarde- of marktwaardeberekeningen. Dan zou men inzien dat veel van het bedrijfsvastgoed leeg staat omdat het incourant is, omdat er geen vraag meer naar is. ‘Commercieel’ is dan dat je gaat nadenken over gefaseerde herontwikkeling van het vastgoed, over nieuwe exploitatie-modellen, over combinatie van vastgoedontwikkeling en bedrijfsontwikkeling. ‘Markthuren’ vragen voor incourant vastgoed zou betekenen dat je ze (ver) onder de prijs moet gaan verhuren, waarvoor ze in de boeken staan. Is niet verhuren dan de ‘commerciële’ oplossing?
Kernvraag is dus, hoe het incourante vastgoed weer courant te maken is, zodat, gerekend over een periode van bijvoorbeeld 10 jaar, er een redelijk rendement wordt gehaald. Lijkt me de moeite waard om het daarover te hebben tijdens de door Mark voorgestelde discussie.
Don’t get me wrong. I like the hofbogen – funky new bars / cafes and shops. But it is against any rational urban logic. There is no footfall here. The only way that this could survive is with subsidy and low rents that would attract the sort of creative businesses that people would be willing to go out of their way to visit.
This will never be a money spinner for the corporations, only the potential to make much needed services and amenities in the mainly monofunctional (i.e. residential) suburb that is Noord. This in time may help to raise the aggregate value of property in Noord, but the corporations and gemeente should stick with it, and not be so naively optimistic.
Aanstaande woensdag 26 februari discussieert de Commissie FIB (Fysieke Infrastructuur en Buitenruimte) in de raadzaal over De Hofbogen.
De vergadering is in de raadzaal.
Voor de agendastukken zie
http://www.ris.rotterdam.nl/cgi-bin/agenda.cgi/action=view/id=4157
http://bogue.nl/de-hofbogen-gebukt-onder-ellende/
Velen hebben zich al over de Hogbogen gebogen en vele mooie ideeen zijn geopperd. Gelukkig zijn de bogen best solide, “eerste grote constructie van gewapend beton in Nederland”, dus bestand voor de toekomst voor nog veel meer ideeen.
Wat ik mis in deze discussie is een iets bredere perspectief.
Laten we beginnen met de kracht van de kunstenaars. Voor een lange tijd dienden de bogen inderdaad als werkruimtes en ateliers voor kunstenaars. Heeft iemand daar ooit iets van gemerkt? Zorgde dit er inderdaad voor dat de bogen goed onderhouden werden en er een aantrekkelijk beeld voor de omgeving ontstond? Ik kan me alleen vooral gesloten deuren herinneren (hier en daar een uitzondering nagelaten). Hoe laten we dat niet een tweede maal gebeuren?
Lage huren? Mooi idee, maar besef wel, Rotterdam kampt met een leegstandsprobleem en heeft vooral verschuivingsmarkt qua huurders. ‘Nieuwe” huurders laten gewoon ergens anders in Rotterdam een ruimte leeg. Dus concreet: de Hogbogen tegen een lage prijs op de markt brengen betekent eigenlijk zo veel als het Schieblock leegtrekken. Kunnen we met het resultaat van deze marktwerking leven?
De internationale voorbeelden spreken inderdaad erg tot de verbeelding. Dit zijn echter steden met een enorme vraag naar ruimte. Verder, concreet voor het voorbeeld van de Londense Truman Brewery ( ik neem aan dat dit het voorbeeld was) waren de gebouwen al jaren in bezit van een rijke familie die daarmee, in tegenstelling tot de corporaties, dus geen kosten hebben, daar er geen lening moet worden afbetaald. Hun besluit om de gebouwen niet te verkopen, maar open te stellen voor kunstenaars is wel een mooi gebaar.
De corporaties hebben misschien inderdaad een iets te mooi SOHO beeld gehad, maar toegeven, de kop is aantrekkelijk gerenoveerd en de bogen staan meer dan ooit op de kaart. Achterliggende idee bij herontwikkeling is wel vaker: Always aim for the moon, even if you miss, you’ll land among the stars.
Heb ik meteen een oplossing? Sorry nee.
Kunnen creatieven en jonge ondernemers een oplossing bieden? Ik denk het wel.
Lage huren? Een probleem verschuiven is geen probleem oplossen.
Is het een probleem dat de komende 20 jaar meer dan helft van de bogen niet benut worden? Nee, als er maar rond belangrijke punten (Kop, Station Noord) genoeg te beleven valt.
Soms is tijd gewoon de oplossing.
“De huidige huurprijzen zijn in vergelijking met de aankoopprijs van de gehele 1.6km aan hofbogen totaal uit verhouding. De corporaties proberen zo de waarde in de boeken hoog te houden, maar zien niet in dat ze zo zelf hun eigen graf graven.”
Datzelfde zien ze ook niet bij hun andere projecten. Ook op het Zwaanshals klagen ondernemers al jaren steen en been dat de huurprijzen te hoog zijn. Binnenkort zullen weer enkele ondernemers de straat verlaten. En het is nog steeds niet de Nieuwe Binnenweg met dito winkelpubliek (dat zal het ook nooit worden). Hou je de prijzen (te) hoog, dan zullen op de korte termijn de winkeliers, waar ze zo hard naar opzoek zijn geweest, verdwijnen en zal de corporatie op lange termijn de winst van flinke investeringen mislopen. Ik vrees dat corporaties momenteel zo’n krappe balans hebben dat ze het zich financieel slecht kunnen veroorloven hun bezit af te waarderen. Maar dat lijkt me de enige oplossing. En dan gauw die huren omlaag!
ha david,
Goeie reactie. Ik ben het ten dele met je eens. t Leegstandsprobleem is structureel en alleen lage huren zullen waarschijnlijk slechts voor een verschuiving van huurders zorgen. Maar ook deze reactie hoor ik keer op keer wanneer er kritiek is op ambitieuze bouwplannen of gefaalde herontwikkeling.
Ik vind t nogal makkelijk om iedere keer wanneer zo’n project mislukt maar weer te stellen dat t nou eenmaal moeilijk is in Rotterdam omdat we ‘maar een klein stadje’ zijn waar nou eenmaal niet zo veel vraag is. Als dat zo is hoeven we het toch uberhaupt niet te proberen?
Waar ik ook aan refereer in het stuk is dat er wel degelijk leuke partijen zijn die al lang opvulling hadden kunnen geven aan de leegstaande ruimtes. Deze partijen weten vaak niet goed hoe ze zo’n onderneming op moeten zetten en zouden alleen een duwtje in de goede richting moeten krijgen. Faciliteren dus.
Te weinig vraag naar ruimtes? Laten we dan kijken hoe we op de lange termijn meer jonge creatieve mensen naar onze stad trekken. Daar ligt de werkelijke uitdaging. En dat is wat me juist irriteert aan woningbouwcorporaties die hippe wijkjes op willen zetten: Ze snappen t niet. De gemeente juicht als er weer een Vapiano opent en de woningbouw ziet t liefst nog een Dudok in t voormalige bergweg station. Sorry hoor, maar daar zitten jonge creatieven mensen volgens mij echt niet op te wachten.
Zorg dat je Rotterdam als spannende stad neerzet met een uniek aanbod aan winkels, horeca en ruimtes voor creatieven. Tijd is inderdaad de oplossing. Maar laten we onze tijd dan wel nuttig besteden…
Kris, Vincent,
Eerst even Kris: veel van de problemen die Rotterdam ervaart, komt niet zozeer omdat het zo’n klein stadje is, maar het zijn problemen waar ook een groot deel van krimpend Europa moet aan werken. De grote groei is voorbij. Echter geteurd, de steden zijn levendiger dan ooit. De slag gaat namelijk niet meer om kwantiteit, maar eindelijk weer om kwaliteit!
Nee, Vincent, Rotterdam gaat geen grote aantalen middenklasse aantrekken, maar heeft gelukkig een enorme voorraad (al dan niet creatief) jongeren om de middenklasse geleidelijk aan zelf te creeren. Inderdaad de ondernemers daarbij hebben een afzetmarkt nodig en moeten ondersteund worden waar nodig.
Als we het over ondernemen hebben, zet ik even mijn R’damse Nieuwe pet op:
– Afzetmarkt, we willen meer ondernemers hun verhaal laten vertellen. Dit wordt niet alleen onder jongeren verspreidt, als voorbeeld, maar ook de ‘grote EDBR ondernemers’ van het Rotterdamse bedrijfsleven en interne net van de gemeente. Werken we verder uit, plannig begint te lopen na de zomer.
– Ondersteuning, we werken nog steeds verder aan een Rotterdams CrowdSourcing Platform, willen we eind dit jaar testen, uit fouten leren en volgend jaar verder laten doorstarten.
– Verder bij ondersteuning, Vanuit R’damse Nieuwe en enkele topambtenaren bij de gemeente is er de wens om een ‘hinder’ lijst op te stellen, waar zit de gemeente eigenlijk (vaak onbedoeld of ontwetend) in de weg om te ondernemen? Inderdaad Kris, de gemeente moet meer faciliteren, maar eigenlijk moet de gemeente vooral zo weinig mogelijk ondernemers in de weg gaan zitten. Dus we willen met die lijst concreet worden en ze hopelijk steeds korter maken.
Als laatste Kris: 1000 bloemen laten bloeien, in plaats van 1 boom planten, is ook een ambitieus project!
Wat ik nog een beetje mis is de vraag of Rotterdam überhaupt het speelterrein kan bieden aan ‘creatieven’ om hier een goede boterham te verdienen. Is er echt zoveel klandizie? Ik denk wel dat ‘we’ het moeten proberen – er zijn hier dadelijk meer jonge mensen dan elders in dit land en Rotterdam heeft gigantisch behoefte aan een bepaalde middenklasse.
Mij lijkt de oplossing te liggen in het expliciet op de buurt(en) richten door eventuele toekomstige ondernemers. Werkplekken met wifi en koffie, vergaderruimtes, Leeszaal West-achtige initiatieven. Geen lange sliert winkeltjes met eigengemaakt spul en ook geen 200 grafisch vormgevers want ik geloof niet dat daar genoeg vraag voor is in Groot-Rotterdam.
Goed stuk! Het is al jaren het debat: waar houdt de verantwoordelijkheid van corporatie of gemeente op en geef je het uit handen? Waar eerder de gemeente (of corporatie) er liefst tot de enkels in zat, of het nu een poppodium was of een winkelgebied, zie je nu dat ze nu zo veel mogelijk dingen af willen, de tussenweg -namelijk faciliteren- lijkt heel lastig te zijn…
Stap 1 bij dit soort gebieden is de buurt te betrekken, ook ruimte geven aan misschien iets minder creatieve projecten die minstens zo waardevol zijn voor de wijk. Stimuleer de wijkeconomie en zorg dat bestaande ondernemers niet de dupe worden. Scheve verhoudingen creëren tussen nieuw en oud (lokaal) ondernemerschap, zoals op de Zwaanshals is gebeurd, is geen goede basis.
Overigens is Hofbogen BV niet zo streng als het lijkt, er zitten al creatief volk her en der voor weinig tot niks (o.a. Post Office) en er is een poppodium in de maak…
Ik vind het een beetje makkelijk om alleen maar te wijzen naar de corporaties, ik denk dat zij zowel goede als minder goede dingen hebben laten zien.
Was het niet Woonstad Rotterdam die op de Kruiskade een ruimte aan BAR verhuurde (voor vast niet de hoofdprijs) zodat BAR kon groeien wat het nu is?
Corporaties hebben lange termijn belangen en die zijn nodig om wijken een stap verder te brengen, net zoals creatieve jonge ondernemers nodig zijn om te zorgen voor de goede (soms tijdelijke) positieve energie. In mijn ogen zijn beide belangrijk en voegen ze beide iets toe.
Ha Mark,
Gelukkig komen er ook hele mooie dingen vanuit de corporaties tot stand.
Maar lange termijnbelangen en corporaties gaan volgens mij juist heel slecht samen. Kijk naar de Hofbogen; er wordt gesproken van een “lange termijn visie” maar als het even tegenzit wordt de hele boel direct in de verkoop gedaan.
Ook op de West Kruiskade mistte ik de “lange termijn belangen.” Laat ik voorop stellen dat ik hartstikke blij ben met t projectbureau Alliantie West Kruiskade (onderdeel van Woonstad Rotterdam). Mensen met hart voor de straat. Dankzij hen kregen we inderdaad de kans om met een “om-niet” contract een ruimte tijdelijk (in eerste instantie voor een periode van 4 maanden) te gebruiken. Overigens heeft dit weinig te maken met een lage termijn visie, eerder met de korte termijn gedachte van “liever opvulling dan leegstand”.
Toen uiteindelijk anderhalf jaar later de renovatie van start kon wilden wij het liefst verder gaan op dezelfde locatie. En ook de Alliantie wilde ons dolgraag in de wijk houden. Echter, de directeuren bij Woonstad waren van mening dat het hier een “A-locatie” betrof en dat de herontwikkeling op termijn dus terugverdiend moest worden op de “A-huur” van het pand.
Er is een hoop verbeterd op de West Kruiskade, maar een A locatie is het hoekpand van de voormalige bar nog lang niet. Wat de kade wel heeft is potentie. Ik moet altijd denken aan straten als Brick Lane in Londen als ik op de West Kruiskade rondloop. De kade heeft die potentie ook. Bovendien ligt t op een steenworp afstand van Centraal Station.
Helaas wil de corporatie ook hier op safe spelen en wordt er gezocht naar hoogwaardige horeca partijen. Zo zou op het Tiendplein een Grand Cafe moeten verrijzen. Maar tot op heden lukt het Woonstad maar niet om een geschikte kandidaat te vinden. Vind je het gek? Hoge huur vragen in een moeilijke wijk met weinig doorloop van horeca-publiek? Ik zou mijn vingers er ook niet aan willen branden.
Ook hier gaat het juist fout bij het korte termijn denken van corporaties. Tussen de renovatie van panden en het vestigen van een Fifteen van Jamie Oliver zitten nog een hoop tussenfases. Daar gaan de corporaties echter maar al te vaak aan voorbij. Zonde, als ze wat meer geduld zouden hebben en beter hun best zouden doen om goede partijen met een voordelige huur aan te trekken zou zo’n wijk op termijn wel door kunnen groeien naar de hippe wijk die de corporaties zo graag zien.
Op korte termijn zou er zeker al een hoop kunnen gebeuren. Net als BAR op de oude kruiskade lokatie eindelijk zorgde voor wat leven in de brouwerij. Geef idd creatieve, jonge ondernemers een kans om voor een tijdelijke opvulling te zorgen. En de buurt erbij betrekken. Waar zitten de bewoners wel op te wachten.. Wat hebben ze nodig? Er zit ongetwijfeld genoeg kwaliteit dat met een duwtje in de goeie richting een flink eind zou kunnen komen. Geef ze de mogelijkheid om zelf iets toe te voegen en op die manier ook hun betrokkenheid te stimuleren.
Met project ‘Tussentijds’ bieden Cultuur-Ondernemen en adviesbureau Seinpost bijvoorbeeld een platform aan ‘kunstenaars, ontwerpers en andere (culturele) initiatiefnemers die een ruimte naar hun hand willen zetten en klaar zijn voor een groter publiek…
Nieuwe energie voor een winkelgebied en kansen voor ondernemerschap.
Met als doel de diversiteit van het winkelaanbod te vergroten en nieuwe bezoekers aan te trekken. Dus geen lege panden maar een enthousiaste reuring in het winkelgebied. Een extra reden om de winkelstraat te bezoeken en positieve media-aandacht te genereren.’
http://www.tussentijds.org
Ik heb ze zelfs een project gratis aangeboden dat ik er zou willen doen. Ik heb daarvoor geen subsidie nodig, alleen wat vrijheid. “Wij verhuren alleen aan commerciele partijen”. (lees; je bent wel commercieel, maar zelfs voor iets dat we niet zelf hebben bedacht willen we de hoofdprijs).
Lage huren is als de rode lap voor een stier.
Laten we in dit soort discussies afstappen van het begrip ‘lage’ huren en in plaats daarvan praten over ‘betaalbare’ huren. Dat vraagt dan van de ondernemer om te gaan rekenen aan wat voor haar/hem een passend huisvestingsbudget is gerelateerd aan het bedrijfsconcept, de te leveren produkten en de fase van ontwikkeling waarin de onderneming is (pre-starter, starter, jong, bestaand). En de ondernemer moet specifieker worden over het soort ruimte dat hij/zij zoekt qua omvang, afwerkingsniveau, installaties en zo. Dan kan een eigenaar/verhuurder gaan rekenen hoe een passend aanbod te realiseren dat op langere termijn ook past in zijn eigen exploitatie.
Zo’n passend aanbod vraagt wel meer creativiteit van de eigenaar qua beheer en exploitatie. Meer creativiteit en mogelijkheden dan ze nu in de regel in huis hebben. Zij zijn gewend om een aanbod in de markt te zetten, dat vooral gericht is op bestaande ondernemingen, die om een hoog afwerkingsniveau vragen. Voor (pre-)starters is dat ongeschikt. Huurverlaging biedt daar een tijdelijke schijnoplossing, wat goed te zien is bij de Hofbogen en Zamenhofkwartier.
Veel van het leegstaand vastgoed is in mijn ogen niets anders dan incourant vastgoed, omdat vraag en aanbod niet op elkaar zijn afgestemd. De problematiek beperken tot ‘lage huren’ gaat voorbij aan de kern van het probleem en leidt dus ook niet tot een oplossing op langere termijn. Voor eigenaren werkt het als de ‘rode lap’ en het daagt niet uit tot een creatieve aanpak.
Beste Kris, we zijn het niet helemaal eens op dit punt ben ik bang. Corporaties moeten ook sluitende begrotingen hebben, dus ontkomen ze er niet aan om op een gegeven moment ‘markthuren’ te vragen. Maar tot op heden hebben zij wel ruimte gehad om juist initiatieven als BAR de ruimte te kunnen geven. (Of Hutspot Hotspot, Uit je eigen stad, Wunderbaum, Roodkapje in ZoHo). Misschien wel meer als particuliere eigenaren, hoewel op de Meent Roodkapje ook ruimte heeft gekregen, maar daar zijn de prijzen zeker niet laag. Met het nieuwe regeringsbeleid wordt het nog ingewikkelder voor corporaties om niet-marktconform te verhuren, dat nieuwe beleid is overigens ook de voornaamste reden van de verkoop van de Hofbogen. Ik ben nu op vakantie, maar mss is het leuk om na de zomer hier nog over door te discussieren en bv een debat in BAR te organiseren?
ha mark,
Geniet van je vakantie. t Lijkt me zeker leuk om zo’n debat op te zetten in de maand september. Mail me even als je terug bent. Dan kijken we samen even naar de mogelijkheden.
Met lage huren alleen stimuleer je geen ondernemerschap.
David, ik ben het met je eens dat er een groot potentieel is aan nieuwe ondernemers (pre-starter, starter, jong), die ondersteuning nodig hebben om zich te ontwikkelen. Alleen lage huren of ‘om-niet’ is onvoldoende. De laatste jaren is met rap tempo de ondersteuning van ondernemers op het vlak van advisering, training en kredietverlening weer afgebroken/wegbezuinigd/gestopt. Alle ervaringen van de afgelopen dertig jaar tonen echter aan dat die ondersteuning, naast passende bedrijfsruimte, juist cruciaal is om nieuwe ondernemingen te laten ontstaan. Daarom is het niet terecht om alleen naar de corporaties te wijzen als diegene die onvoldoende doen om nieuw ondernemerschap te stimuleren.
Zoals je zegt, laat 1000 bloemen bloeien, maar dan moeten we wel bereid zijn om structureel te investeren in het opkweken, want alleen dan plukken we er op langere termijn de vruchten van.