Het Deliplein in Katendrecht: een publiekstrekker met een historisch hart, een roemrucht verleden als hoerenbuurt en een onzekere toekomst, nu de gemeente Rotterdam het plein wil laten herontwikkelen. Dit beweert buurtbewoner Rookje Meijerink, die tegen de komst is van de 44 meter hoge Fenixlofts.
Rauw als Berlijn, charmant als een Frans dorpsplein, hip als Brooklyn. Het Deliplein in Katendrecht is een publiekstrekker waar wekelijks honderden, zo niet duizenden bezoekers op af komen. Het plein wordt internationaal bejubeld in de pers en wordt gezien als een succesvol voorbeeld van de wederopstanding van Rotterdam. Met drukbezochte restaurants, hippe koffiebarretjes en een duurzame, ambachtelijke foodcourt; de Fenix Food Factory. Met een mix van bewoners: oorspronkelijke ‘Kapenezen’, hogeropgeleiden, creatives en gezinnen met jonge kinderen.
Je zou verwachten dat de gemeente Rotterdam zuinig is op het Deliplein; zeker nu het beleid van de gemeente, de inzet van de eerste ondernemers en de durf van de eerste nieuwe bewoners hun vruchten beginnen af te werpen. Nu wordt het Deliplein door de beleidsmakers van diezelfde gemeente echter in de uitverkoop gezet. De Fenixloodsen, de twee voormalig industriële loodsen die direct aan het negentiende-eeuwse Deliplein liggen, worden de komende jaren herontwikkeld door een projectontwikkelaar. Op zich positief, ware het niet dat de bouwplannen massaal zijn, geen relatie hebben met het plein, en zich niet verhouden tot de menselijke maat.
Bovenop Fenixloods 1 mogen negen lagen extra worden gebouwd, tot 44 meter hoog. Dat is zo hoog als een Bijlmerflat. Of, om een Rotterdamser voorbeeld te noemen: de Markthal. Bovendien is het ontwerp voor de eerste loods maatgevend voor de ontwikkeling van de tweede loods. Twéé Bijlmerflats dus, die het Deliplein door een muur van hoogbouw afsluiten van de buitenwereld.
Twee lagen auto’s
In de nieuwbouw komt onder meer woningbouw. De eerste woningen, de Fenixlofts, staan nu in de verkoop. Jammer genoeg komt precies datgene wat potentiële kopers aantrekt – de charme, de sfeer, de levendigheid van het plein – met die Fenixlofts onder druk komt te staan. Voor circa 35% van de woningen is een voorlopig koopcontract getekend; de overige woningen staan nog in de verkoop of moeten worden verhuurd. Ondanks de gerichte marketingcampagne van de projectontwikkelaar blijkt de werkelijkheid van de woningmarkt dan ook weerbarstig, zelfs op het hippe Katendrecht. Aan de overkant van de water, op de Wilhelminapier, staan bovendien al de nodige woningen leeg – en ook daar wordt weer gebouwd. Hoeveel markt is er eigenlijk voor woningen met uitzicht op de Rijnhaven?
Op straatniveau van de Fenixlofts komen een winkelcentrum, bedrijfsunits, en een parkeergarage – met een open gevel, op de eerste twee verdiepingen. Waar de woningen en de terrassen van het Deliplein nu nog uitkijken op de skyline van de Wilhelminapier, hebben ze straks uitzicht op twee lagen auto’s. De bedrijfsunits moeten worden betrokken door Codarts, Circus Rotjeknor, de Fenix Food Factory en een groot dansgezelschap. Zij zitten nu gedeeltelijk ook al in de Fenixloodsen, en hebben veel waarde voor het plein. Maar zij geven zelf al aan dat hun deelname aan het project, gezien de huurprijzen en de binnen het pand voor hen gereserveerde locaties, allesbehalve zeker is. Blijft het Deliplein met de nieuwe plannen ook voor dit soort partijen interessant? Of wordt het te duur, te anoniem?
Daarnaast komt er ruimte voor creatieve ondernemers als architectenbureaus, grafisch ontwerpers, reclamebureaus. Dat klinkt mooi, maar ook kantoren van creatieve ondernemers zijn uiteindelijk gewoon kantoren. Die voegen weinig toe aan de levendigheid op straatniveau. Als het tegenzit, staat er over een paar jaar dus een half bewoonde Bijlmerflat, met een doodse plint op straatniveau en parkeren op ooghoogte aan het Deliplein.
Al 29 reacties — discussieer mee!
Zie voor hoe het ook anders kan het plan voor Coolhaven: http://www.jvantspijker.com/downloads/001-Coolhaven-Waterfront-Booklet.pdf
200 appartementen maar aanzienlijk gevarieerder, wat je ook van deze retro stijl denkt: is meteen een geduchte concurrent voor de Fenixlofts
Het is nu 2017 met een volstrekt overspannen woningmarkt, dus enorm grappig om al dit 2014 door de tijd ingehaalde gegriep over de Fenixloodsen te lezen. Met je ” woningmarktanalyse” !
interessant stuk.
Wat een onzin allemaal, ik ga hier niet eens verder op in..
Totaal oneens met dit stuk.
De transformatie van de Fenixloodsen is juist de volgende stap in het verder verdichten en verbeteren deze steeds verder opknappende wijk.
Het is eerder een logische vervolgstap om deze wijk nog verder vooruit te helpen dan dat het, zoals de schrijfster suggereert, de ontwikkeling van deze wijk teniet zou doen. Prima om in navolging van vele andere bouwplots op Katendrecht nu ook deze loodsen aan te pakken. Dat is geheel in lijn met het beleid dat de afgelopen jaren gevoerd is (een mix van renovatie en nieuwbouw).
Ik juich de komst van vele nieuwe (honderden) Kapenezen die door deze renovatie-, transformatie- en optopplannen van de Fenixloodsen zich hier zullen vestigen toe. Al die extra mensen die hier zullen wonen zullen de wijk alleen maar verder verlevendigen & het draagvlak voor veel buurtvoorzieningen alleen maar verder verbeteren. Extra klandizie voor de zo gekoesterde buurtvoorzieningen in deze wijk. Het zorgt ervoor dat deze extra rendabel worden en er wellicht zelfs zaken bij kunnen komen door de toegenomen vraag door deze toevoeging van honderden bewoners.
Zinnen als “Op zich positief, ware het niet dat de bouwplannen massaal zijn, geen relatie hebben met het plein, en zich niet verhouden tot de menselijke maat” zijn erg stemmingmakend en tendentieus. De term “de menselijke maat” wordt sowieso te pas en (in dit geval naar mijn mening voor de zoveelste keer) te onpas gebruikt en is niet te objectiveren, het is maar net wat je als referentie neemt:
– Het bouwplan is inderdaad massaal. Prima juist! Dat zijn we in Rotterdam wel gewend (gelukkig is de Markthal gewoon gebouwd, evenals vele andere massale projecten waarvoor Rotterdam juist zoveel lof oogst in de internationale pers en zijn identiteit deels aan ontleent) en zorgt zoals ik al aangaf voor de zo gewenste extra inwoners voor Katendrecht die veel voorzieningen in stand zullen houden en wellicht zelfs voor extra voorzieningen zullen zorgen in de buurt.
– Wie de bovenste afbeelding bij dit artikel ziet, ziet dat dit gebouw helemaal niet uit de toon valt: het past prima bij de grote havenloods van Codrico die zo karakteristiek is voor de Rijnhaven en die er links naast staat. Kortom, niets mis met deze massa en sluit goed aan bij de massa in de omgeving er pal naast. ook vergeleken met de hoogbouw aan de overkant (met o.a. De Rotterdam) past deze optopping goed bij de omgeving. Eigenlijk is het dan nog maar een miezerig laag dingetje vergeleken met de overburen van de Wilheminapier.
– De kwalificatie Bijlmerflats slaat compleet de plank mis! De Bijlmerflats zouden willen dat ze met deze kwaliteit gebouwd waren en dit type draagkrachtige inwoners zouden huisvesten. Bovendien lopen ze trapsgewijs op naar de Rijnhavenkant en zijn lager aan de kant Katendrecht in. Fenixloods I die als eerste getransformeerd zal worden staat overigens geeneens aan het Deliplein maar net ten noordoosten ervan.
– Dit gebouw heeft geheel de menselijke maat. Het zal een opvallend nieuw Rotterdams bouwwerk zijn dat mooi de Rijnhaven omsluit en de Rijnhaven eindelijk meer degelijke wanden geeft aan deze kant van de Rijnhaven tegenover de Wilhelminapier. De Wilhelminapierkant van de Rijnhaven krijgt nu steeds meer een stedelijke wand. Hoog tijd dus om hier ook vaart mee te maken aan de overzijde. Als we het argument van “de menselijke maat” hadden gehanteerd waren we overigens nooit zo ver gekomen met de Wilhelminapier als de wolkenkrabbers rondom Hotel New York nooit gebouwd hadden mogen worden vanwege dat argument. Ook toen die ontwikkeling begon hoorde je tegenstanders met deze drogreden dwepen. Nu deze ontwikkeling ver gevorderd is, is iedereen trots op de Wilhelminapier en is deze plek beeldbepalend geworden voor het nieuwe imago van Rotterdam. Zulke contrasten tussen oud en nieuw en hoogbouw en laagbouw maken Rotterdam juist zo interessant en uniek in Nederland. Prima dus om dat succesvolle concept van tegenstellingen verder uit te bouwen op Katendrecht.
Excuses, in de eerste zin ontbreekt het woordje “van”. Moet dus zijn:
De transformatie van de Fenixloodsen is juist de volgende stap in het verder verdichten en verbeteren van deze steeds verder opknappende wijk.
De gemeente zet het succesverhaal van Katendrecht dus totaal niet in de uitverkoop, maar bouwt dat succes juist verder uit met deze logische vervolgontwikkeling.
“Als we het argument van “de menselijke maat” hadden gehanteerd waren we overigens nooit zo ver gekomen met de Wilhelminapier als de wolkenkrabbers rondom Hotel New York nooit gebouwd hadden mogen worden vanwege dat argument. Ook toen die ontwikkeling begon hoorde je tegenstanders met deze drogreden dwepen.”
Je hebt volledig gelijk. We moeten af van iedere vorm van menselijke maat, zowel qua bebouwde omgeving, als qua economie als qua (stads)bestuur. Alles moet op een veel grotere afstand van de mens. Die mens moet zich nietig voelen ten opzichte van gebouwen, ten opzichte van commerciele belangen en ten opzichte van diegenen die hem besturen.
Je hebt goed gezien dat het in een stad als Rdam maar om een ding hoort te gaan: Massaliteit en – vooral! – hoogte. Gezien de druk die op grond, woningmarkt en winkel- en kantorenmarkt ligt, moeten alles sluizen open vwb massale bouw. De vraag naar de winkelunits onder bijvoorbeeld het gebouw 100Hoog in het Wijnhavenkwartier maakt duidelijk dat er nog veel meer winkels bij moeten komen. En iedere makelaar in de stad kan je vertellen dat er gigantische wachtlijsten bestaan voor de woningen in De Rotterdam en de andere torens op de Wilhelminapier. Keiharde woningnood! En dan die kantoortorens aan de Blaak… O-ver-vol.
Jesper, ik ben blij met je reactie. Eindelijk iemand die de dingen door heeft. Ik ga hem zo nog een keertje doorlezen. En dan nog een keer, en dan de rest van de dag ja-knikkend doorbrengen… 😉
Je bent vergeten de capslock aan te zetten. Wees niet zo bescheiden joh!
Er is inderdaad een grote vraag naar een bepaald type woningen. De Calypso was in no-time uitverkocht, 100Hoog zit helemaal vol bewoners, De Markthal is nu al bijna helemaal verkocht (en 100% verhuurd), de woningen van De Weg naar Kralingen gingen als warme broodjes over de toonbank en recentelijk is ook gestart met Boston&Seattle op de Wilhelminapier en de transformatie van de Admiraliteit tot honderden studenten- en starterswoningen. De Rotterdam is wat dat betreft echt een uitzondering (door de onhandige plattegronden, te hoge vraagprijs door de naam van de architect etc.).
Dat er vraag naar is laten de Fenixlofts zelf is ook goed zien: 80% is al gereserveerd en men kan zelf meedenken met de indeling van de woningen e.d.
Ja dat zie je de laatste tijd veel, dat alle woningen als warme broodjes over de toonbank gaan. Prijzen gaan weer sky-high en de vraag is niet bij te benen. Tel daarbij op dat men verwacht dat er de komende paar jaren honderdduizenden inwoners bij gaan komen in Rdam en miljoenen in Nederland, en een weldenkend mens weet: Ieder bezwaar tegen massa-bouw is een blijk van domheid.
Persoonlijk vind ik vooral die investering van de gemeente in het Central District een ware meesterzet geweest. Want als iets het zwaarwegende belang van extreem hoge torens dient, dan is het wel een miljoenensubsidie van de gemeente. Weliswaar ten koste van de belastingbetaler, maar he… wat zeiden we nou over die ‘menselijke maat’!? Weg ermee!
Nee, werkelijk waar. Weg met de bezwaarmakende burger, weg met de democratische oprispingen, weg met de menselijke maat en omhoog met die massale torens!
Triest om te denken dat het een maar een flat is, lijkend op de Bijlmerflats. Jesper, ik sluit me volledig aan bij je verhaal….top gedaan!
De industriële uitstraling van de straks volledig gerestaureerde Fenixloods I en daarbovenop de appartementen die voornamelijk uit glas zullen bestaan, worden juist een aanwinst voor het karakter en de invulling van de Rijnhaven. Als je de tekening goed bekijkt, zul je zien hoe doordacht en uniek het wordt. Een prachtige combinatie van open, moderne architectuur met het gevoel, de historie en uitstraling van de vroegere havenindustrie!
Hahaha Daan
“Als je de tekening goed bekijkt, zul je zien hoe doordacht en uniek het wordt.”
Inderdaad. Zeker gezien het feit dat gebouwen in werkelijkheid over het algemeen nog veel mooier worden dan vooraf op de verkoopbrochures en renders getoond. Dat kun je bijvoorbeeld mooi zien bij het Timmerhuis achter het stadhuis. Op de renders zag die er al goed uit, maar de werkelijkheid overtreft het vele malen!
Eens!!!
Eens dus met de doorwrochte reactie van Jesper van den Berg.
jullie wonen vast allemaal op de Kaap… niet!
De Fenixlofts zou voor mij in ieder geval een reden zijn om daar te gaan wonen.
Schitterend project!
Mee eens! Vooral het feit dat het nu vaak druk is op straat rond de Fenix loodsen komt omdat de plint vol zit met leuke gekke barretjes. Het erge bijvoorbeeld aan De Rotterdam is dat de plint zo oer saai is… Er gebeurt niks.
De levendigheid op de wat rauwe straat staat wat mij betreft voorop en dat maakt Katendrecht elke week leuker ( ik woon hier nu sinds juni) en onderscheid zich van Amsterdam waar alles al te perfect is. Het imperfecte van de loodsen nu maakt het knus en bijzonder. Het zou dood zonde zijn als er kantoren komen en een enorme parkeergarage. Het zou beter zijn de loosden zo te ontwikkelen zodat de bovengenoemde aspecten niet verdwijnen.
Hmm, tijd voor een beetje nuance in de discussie?
Dat het Deliplein nu een succes is komt vast niet door de dichtgemetselde wanden van de huidige loodsen waar je nu tegenaan kijkt. En wees eerlijk, dit is geen nieuw plan, maar het bestond al voordat de Kaap een succes werd. Herontwikkeling is niet per definitie slecht voor het Deliplein en het zou zelfs kunnen bijdragen aan levendigheid, draagvlak voor voorzieningen en zelfs het aanzien van het plein. De Rijnhaven en Wilhelminapier zijn nog steeds zichtbaar vanaf het brede plein tussen beide loodsen. Hoogte is denk ik niet het probleem.
Maar het gevaar bestaat wel degelijk dat de effecten wel eens negatief uit kunnen pakken en wat dat betreft zet stuk wel aan tot denken en is de reactie van Jesper wel heel erg die van een believer of een medewerker van de communicatieafdeling van de gemeente. Laten we in godsnaam op maaiveld die menselijke maat er in houden!
Herontwikkeling van de loods kan wel degelijk misgaan:
1) een ambitieus plan wil in Rotterdam nogal eens versoberd en dus lelijker worden. Rotterdam heeft wel een traditie van gebouwen – vooral met bovengrondse parkeergarages – die ergens tussen schets en oplevering aan kwaliteit hebben ingeboet en die ronduit slecht zijn voor de kwaliteit van het maaiveld ( denk aan Maastoren). Doe dit dus goed of doe het niet.
2) hogere huren kunnen huidige ondernemers wegjagen. Leegstand of kantoren zijn een schrikbeeld en generieke winkels een verschraling.
3) de Aantrekkelijkheid van de Kaap en het Deliplein zitten naast het aanbod van winkels en de FFF ook in het aftandse van de loodsen, de scheve straatstenen met treinsporen etc. Vertrutting ligt op de loer. Maar is dit niet het lot van elke wijk die ineens gewild wordt? Genoeg andere loodsen en pleinen in de stad die smachten om Deliplein achtige ontwikkelingen. Het huidige succes van de loods zit deels ingebakken in het tijdelijke karakter en de aanloop naar de herontwikkeling. Dit kan je nooit helemaal tegengaan maar je kan er wel naar streven om het kind niet met het badwater de Rijnhaven in te spoelen.
Kortom: niets mis met herontwikkeling loodsen mits ontwikkelaar en vooral de gemeente oog houden voor deze gevaren en geen concessie doen aan de beoogde en benodigde kwaliteit… of ben ik naïef?
Ik ben geen believer (ik ben zeer praktisch en pragmatisch ingesteld, zie bijv. het directe effect van de opleving van het hele Deliplein dankzij de Rijnhavenbrug) en ook in generlei verbonden aan de gemeente Rotterdam of een of ander marketing-bureau. Ik voel mij als geïnteresseerde stedeling erg betrokken bij Rotterdam en heb meegemaakt hoe deze stad de afgelopen 20 jaar radicaal veranderd en verbeterd is. Ik heb hart voor de stad en zie graag de ontwikkelingen doorgaan die Rotterdam zo vooruit geholpen hebben. Doorgaan dus met het ontwikkelen van de stad, waaronder de transformatie van de Fenixloodsen, de bouw van het Zalmhaventorenproject, Rotta Nova, woontorens op kantoorlocaties in het Wijnhavengebied en ga zo nog maar even door evenals het opknappen van de buitenruimtes in de binnenstad en langs de kades.
Goed, nu maar weer even serieus. Iedere makelaar kan je vertellen dat de voorgestane bouw van woningen in de voorgestane hoeveelheden desastreus is voor de huidige woningeigenaren.
Uit onderzoek blijkt dat:
– de bevolkingsaanwas in Rdam over de decennia – dus geabstraheerd van piek- en daluren – verwaarloosbaar is, en zeker niet de woningproductie die wordt voorgestaan rechtvaardigt,
– de woningen die verkocht worden vnl. nieuwbouw zijn, zodat deze nieuwbouw de positie van woningeigenaren ernstig ondergraaft,
– er vooral een overstap gaande is van eigendom naar huur (ook weer van nieuwbouw) wat eveneens de positie van bestaande eigenaren ondergraaft.
Wat je dus ziet gebeuren is exact hetzelfde als bij de kantorenmarkt: nieuwe kantoren trekken een verwoestend spoor van leegstand bij de bestaande achter zich aan. Nieuwbouw loopt enkel vol ten koste van bestaande bouw. Oftewel, ook de woningmarkt in Rdam wordt een verplaatsingsmarkt, zoals de kantorenmarkt dat nu al is.
Dat is enkel goed voor projectontwikkelaars en liefhebbers van hoge en leegstaande decors in de stad. Het is desastreus voor de woningeigenaar met een onder water staande hypotheek.
Wat je – Jesper – dus zegt is waar: het bouwbeleid gaat ten koste van de menselijke maat.
Daluren = daljaren
Dit is natuurlijk gewoon een ordinair NIMBY verhaal van een buurtbewoner die bang is voor een nieuwe ontwikkeling, zoals je dat bij elk groot project ziet. Ooit waren er zelfs tegenstanders op het Noordereiland tegen de bouw van de ‘monsterlijke Erasmusbrug’ die hun eiland in de schaduw zou zetten en de woningprijzen zou doen dalen. Hilarisch nu natuurlijk. De bewoners van woningen daar met zicht op de brug konden na de bouw flink cashen.
Nu zijn de Fenixlofts natuurlijk geen Erasmusbrug. Maar ik zie als stedenbouwkundige niet zo goed in waarom het slecht zou zijn voor het plein. We hebben het niet echt over hoogbouw maar over een groot stedelijk blok waar we er nog veel te weinig van hebben. Bovendien staat de massa aan de noordkant dus voor de bezonning van het plein maakt het ook niet uit. Programmatisch kan het een flinke versterking zijn voor de buurt.
Als ik omwonende was zou ik vooral op dat laatste inzetten. Die honderden bijzondere woningen komen echt wel vol, mensen staan er voor in de rij. En die nieuwe bewoners (lees klanten voor de voorzieningen in de wijk) zullen alleen maar positief uitwerken op de wijk. Maar er voor zorgen dat de huidige voorzieningen zoals het Circus en de Fenix Food Factory ook in de nieuwbouw terug komen lijkt me zeker essentieel. Ik zou me als bewoner vooral daar druk om maken. En is voor mij als centrumbewoner van Rotterdam ook gewoon van belang. Als een FFF plaats maakt voor een Blokker en een Action wordt niemand daar blij van.
Maar zoals in veel NIMBY protesten wordt alles aangegrepen om tegen te zijn waarvan het overgrote deel oneigenlijke en emotionele argumenten zijn waar je niets mee bereikt. Niet bij de ontwikkelaar, niet bij de gemeente en niet bij de rechter. En door die opstelling maken ze zichzelf een slechte partner. Met een positieve grondhouding kan je als georganiseerde buurtbewoners veel meer bereiken. En dan kan je ook meer mensen mee krijgen, ook de buurtbewoners die wel voor deze ontwikkeling zijn bijvoorbeeld maar wel ook zorgen hebben of het niet ten koste gaat van de mooie sfeer die er nu is.
Dus zet je in voor een zo succesvol mogelijke herontwikkeling van de Fenixloodsen en stop het kansloze protest tegen de ontwikkeling op zich. Dat eerste is namelijk in het belang van de hele stad, het laatste juist niet.
Met Rookje verbaas ik me over de massaliteit en de geringe subtiliteit van dit plan en gebouw en de impact van het huidige ontwerp op de bestaande omgeving.
Volgens de toelichting van Mei gaan het om 180/230 appartementen in fase-1. Kan het ontwerp niet gevarieerder en speelser zeker met het volume (inkepingen en gaten, kleine torens gelijk het Westerdok)? Zoals de toelichting van Mei architecten goed laat zien is het in wezen een vierkant blok met een binnenhof waar van de ene kant een stuk is afgehaald dat aan de andere kant er is opgezet (met het oog op de bezonning en de mogelijkheid tot het maken van terrassen vermoed ik): het blijft van alle kanten bezien een zeer fors blok.
Zoals de maquette en de renders in de plantoelichting van Mei verder laten zien is het stuk aan de Rijnhavenkant lang zonder variatie (vooruit de kleur van de balkons): figuur 3 in de toelichting van Mei laat goed zien dat geen enkel gebouw aan de Rijnhaven een vergelijkbare lange gevel zonder enige variatie heeft (inkeping, dwarsvolume); de voorgestelde gevel is bijvoorbeeld veel langer dan enig volume van Codrico (waaraan wordt gerefereerd). Het huidige ontwerp lijkt een (commerciële) tsunami van 180/230 appartementen op een loods te plaatsen. Het plan zou naar mening veel beter worden wanneer daarin aanzienlijk meer variatie wordt aangebracht, zodat de gevel aan de Rijnhavenkant veel plastieker wordt (overigens ook nog met een oriëntatie op het noord oosten). Verder vind je in de gevels/plannen geen enkele referentie aan Codrico of andere gebouwtypen rond de Rijnhaven terug.
In de toelichting geeft Mei informatie over de geschatte bouwkosten en wanneer je die koppelt aan de beperkte verkoopinformatie van TW3 makelaars lijkt het volgende het geval. Het totale fase-1 programma omvat ca 40.500 m2 waarvan 8,500 commercieel en cultuur, 9,000 parkeren en 23.000 m2 appartementen. Bouwkosten zij geschat op 40 miljoen ex BTW. STEL je rekent 30 miljoen ex BTW aan de appartementen toe, dan kom je op een kostprijs qua bouwkosten van ongeveer 1300 per m2 ex BTW. TW3 is niet precies in de prijzen maar een penthouse van 189m2 wordt/werd aangeboden voor 510.000, dus ongeveer 2.230 (ex BTW) per m2. STEL de gemiddelde prijs op 1.900 m2 voor de aangeboden appartementen/units en er zit een verschil van 600 ex BTW per m2. Op 23.000 m2: totaal ongeveer 14 miljoen ex BTW, waarvan de grond- verwervingskosten en allerlei andere kosten weliswaar afmoeten, maar het laat wel zien dat in dit project naar verwachting een zeer aanzienlijke marge in zal zitten en die het weinig plastieke en wat betreft de havenzijde weinig subtiele ontwerp wellicht verklaart.
Wat krijgt de koper van deze appartementen bij de plannen in de huidige vorm nu in handen?: een appartement in een gebouw met neem ik aan aanzienlijk servicekosten (daarover is niets bekend) op bij benadering gelijke m2 prijs als voor Kaap de Belvedere (snel verkocht), maar hoger dan de binnenkort aan te bieden Kaapvaarder (ongeveer 1.750 per m2, ziet er goed en aantrekkelijk uit). Die gebouwen hebben naar mijn mening aanzienlijk meer karakter en smoel, stralen meer authenticiteit uit en passen beter bij de buurt. Ik vraag me af of de kopers van de Fenixlofts niet op weg zijn een kleine kat in de zak te kopen: wanneer je de keuze hebt tussen een appartement (met servicekosten, zelfs in het gebouw tegenover de fase 1 van de Fenixlofts 129 Euro per maand) of een uniekere woning of appartement met karakter in de oorspronkelijke bebouwing van Katendrecht …. Ik vrees dat dit Fenixlofts in haar huidige vorm vergelijkbaar gaat worden met de gebouwen aan het begin de Oostmaaslaan (van Klunder en ??), enkele appartement complexen in de binnenstad (Blaak, Westerlaan, Schiekade, Stadsdriehoek) waar appartementen veelvuldig en in het algemeen lang te koop staan.
Ik hoop dus van ganser harte dat onvoldoende appartementen zullen worden voorverkocht om de plannen in haar huidige vorm door te laten gaan.
Uit de woningmarktanalyse Stadsregio Rotterdam:
“Voor de SR als geheel berekenen wij een planvoorraad die circa 7.600 woningen groter is dan de vraag in de periode van 2013 tot 2020. De planvoorraad is in de koopsector fors groter dan de vraag”
Bouwen voor leegstand dus. En de vaart wordt er nog steeds flink ingehouden. Te wijten aan pre-crisismentaliteit. En heel veel mensen die afhankelijk zijn van de bouw (architecten, stedenbouwkundigen, RO-ambtenaren, ontwikkelaars etc.). Zij doen voorkomen alsof er flink moet worden gebouwd, terwijl aan alle kanten de informatie binnenstroomt dat er een gigantische luchtbel aan aanbodzijde wordt geschapen. Wat zal leiden – en nu al leidt – tot grote dalingen van de waarden van het particuliere woningbezit.
Anders gezegd: de burger wordt ‘arm’ gebouwd…
Dat laatste is ook een volkomen non-argument. Dat er veel woningen langdurig te koop staan in Rotterdam heeft vooral te maken met de kwaliteit van een groot deel van de bestaande woningvoorraad, daarnaast liggen die moeilijk verkoopbare woningen gemiddeld genomen in buurten die als niet aantrekkelijk ervaren worden. In dit geval spreek je van hoogwaardige nieuwbouw op een gewilde locatie, naar dit soort woningen op dit soort locaties is dus wel degelijk vraag. Nu wil het geval dat mensen de neiging hebben om zelf te willen beslissen waar zij willen wonen en voor hen zou de bestaande woningvoorraad weleens niet de gedroomde woonplek kunnen zijn. Sorry Daan, maar je kunt mensen niet dwingen om die woningen te betrekken, in dat geval creëer je zelf je eigen waarheid: in dat geval willen mensen inderdaad niet in Rotterdam wonen, simpelweg om dat er onvoldoende woningen zijn die voldoen aan de moderne woonwensen/wooneisen. Deze woningen zijn dus wel degelijk een waardevolle aanvulling voor Rotterdam, aangezien ze wél kwaliteit bieden op een goede plek, dit soort woningen zorgt dus wél voor groei van de stad en dan ook nog eens met de categorie mensen die hard nodig zijn om het voorzieningenniveau van de stad te handhaven/verhogen. Mensen die wat te besteden hebben!
Beste Werner/Jesper
De facebookpagina & webstite van dit project spreekt wat mij betreft boekdelen: er is geen concrete informatie te vinden over wat wordt aangeboden (alleen verschillende units en hun m2, geen informatie over ontsluiting, geen goede doorsnede, geen maten, geen informatie over de hoogte loft (mijn inziens moet dat ten ministe >3m zijn: met de wetenschap dat het project maximaal 44m hoog wordt, terwijl er een forse onderbouw is zie plaatje doorsnede hierboven, lijken de 9 verdiepingen per stuk zeker lager dan 3m te worden)), prijzen per m2, hoogte servicekosten, wel/niet parkeerplaats etcetera). Wat er wel opstaat zijn renders met onrealistisch veel activiteit, allerlei omgevingsinformatie en andere ruis in de vorm van inrichtingsideeen van andere lofts (maar wanneer de hoogte te laag blijkt kun je dat vergeten: het plaatje van de dubbele loft met trap laat goed zien hoe laag de standaard unit waarschijnlijk zal worden wanneer de verhoudingen kloppen: zie de persoon naast de trap en de kolom/schijf).
Alles lijkt ingericht op een persoonlijk verkoopgesprek en -traject (gesprek met architect, etcetera): een dergelijke opzet doet denken aan hoe time shares worden verkocht: dat is een push verkoop strategie en later ontdekken wat je precies hebt gekocht wanneer er al getekend is. Kijk je vervolgens naar de foto’s van de 16 juli bijeenkomst dan valt mij op dat de verkopers relatief jong en de beoogde kopers relatief oud lijken, maar goed zien kun je dat niet natuurlijk, terwijl er voor de verkoop van tenminste 180 lofts nog een lange weg lijkt te gaan gezien het aantal aanwezigen …….
Toevoeging: wie de Prix de Rome plannen ziet van Tim Prins en XML (Max Cohen de Lara en David Mulder) voor de hoogbouw ziet hoe het ook anders kan: gevarieerde hoogbouw met veel variantie zonder massaal over te komen.
dank.
Staat geen woord Chinees in die woningmarktanalyse, toch?