Voor de harddenkende Rotterdammer

“Dat de verkoopprijzen hard stijgen, komt dat door mij? Door beleggers?” Een van Rotterdams grootste en zeer actieve, particuliere vastgoedbezitters antwoordt zichtbaar geïrriteerd. De vraag was of hij denkt dat hij een aandeel heeft in de oververhitting van de woningmarkt. Het zijn gewoon marktbewegingen, niet meer dan dat, meent de vijftiger die slechts wil spreken op voorwaarde van anonimiteit.

rotterdam-huizenprijs
Beeld door: beeld: Nina Fernande

Voordat je verder leest...

Dit artikel is gebaseerd op ruim vier maanden journalistiek onderzoek van journalist Maurice Geluk. Het onderzoek bestaat uit een analyse van de cijfers, maar ook uit gesprekken met in totaal 30 mensen: makelaars, kleine en grote beleggers, wetenschappers, investeerders, tussenpersonen, woningbezitters, woningzoekenden, vastgoedadvocaten, woningcorporaties en raadsleden. Wil je meer journalistiek onderzoek mogelijk maken? Word dan supporter van Vers Beton.

  1. Een kleine particuliere belegger heeft in privé/op eigen naam 1-9 woningen voor de verhuur, volgens de gemeente Rotterdam. De twee andere categorieën zijn: 10-99 (middel) en 100 of meer (groot) woningen. ↩︎
  2. Off the record betekent dat een bron informatie vertrouwelijk heeft verstrekt. Hij of zij wil onder geen beding in verband gebracht worden met de informatie als eenmaal tot publicatie wordt overgegaan. Een anonieme bron is anders. Deze persoon wil wel geciteerd worden, maar niet herleidbaar. ↩︎
  3. De groep particulier beleggers beschikte in 2008 over 45.079 woningen bedoeld voor de verhuur op een totale woningvoorraad van 288.865. Tien jaar later ging het om 57.467 tegen 297.385 woningen. ↩︎
  4. Particuliere beleggers laten hun huurwoningen bij voorkeur in box 3 belasten: vermogen. Hier vallen ook spaargeld en beursaandelen onder. Het grote voordeel is het lage tarief - een fictieve vermogensrendementsheffing - waartegen dit vermogen wordt belast. Daarom wordt box 3 ook wel de pretbox genoemd. Tot een kleine miljoen euro vermogen (WOZ-waarde minus schuld) gaat de fiscus uit van een gemiddeld rendement van 5,6 procent. Daarover betaalt een belegger vervolgens 30 procent belasting. 
    Een door de Belastingdienst gestelde voorwaarde voor box 3 is dat er sprake is van een passieve belegging. Zo mag een belegger niet zelf actief zijn in de exploitatie van eigen vastgoed, zoals verbouwen, regelmatig aan- en verkopen of een intensieve administratie voeren. Dit moet hij uitbesteden. Wie wat meer pandjes heeft, doet dat doorgaans aan een zichzelf gelieerde rechtspersoon - een zeer veel toegepaste truc.
    ↩︎
  5. Uitzondering is de wijk Carnisse op Zuid. Sinds eind vorig jaar dwingt de gemeente via de Wet Voorkeursrecht Gemeenten af dat bewoners van de Urkersingel en omgeving die hun woning willen verkopen deze eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Rotterdam probeert zo speculanten de pas af te snijden die de prijzen opdrijven (woningen bewust opkopen om zich vervolgens te laten uitkopen) en daarmee het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) frustreren. Verder kijkt het college naar het Rijk voor wat is gaan heten de invoering van een noodknop om huren in de vrije sector te maximaliseren en een verhoging van de overdrachtsbelasting. Die laatste twee punten staan in het begin april gepresenteerde Actieplan Middenhuur. ↩︎
  6. Het huidige Rotterdamse college van B en W wil in de periode 2018-2021 circa 18.000 nieuwe woningen bouwen, omgerekend 4500 per jaar. Het doel is 20 procent sociale woningbouw, 30 procent voor zowel midden- als het hogere segment en 20 procent voor het topsegment. ↩︎
  7. Na aandringen van de lokale CDA-fractie ging de gemeente begin 2018 aan de gang met een Actieplan Middenhuur. Vorige week werd die naar de gemeenteraad gestuurd. Tot 2030 komen er 8000 nieuwe woningen in het middensegment bij. De gemeente wil onder andere via tenders meer huur dan koop afdwingen. Ook moeten de huurprijzen van deze nieuwe woningen middels afspraken voor 15 jaar in dit segment blijven, met een maximale jaarlijkse stijging van 2,25 procent. Bij de bestaande woningvoorraad wordt vooral naar het Rijk gekeken. Er wordt gesproken over een noodknop voor maximale huurprijzen in de vrije sector en een eerlijker speelveld voor starters en eigenaar-bewoners. Nagedacht wordt over een zelfbewoningsplicht en een hogere overdrachtsbelasting. ↩︎
Wie bezit onze stad?
Portret-MG-2014-tumbnail

Maurice Geluk

Chef onderzoeksredactie

Werkte in 2019 en 2020 bij Vers Beton als chef van de onderzoeksredactie. Schreef over particuliere woningbeleggers, repressief nachthorecabeleid en filantroop Van der Vorm. 

Profiel-pagina
05_Nina Fernande_integratie

Nina Fernande

Illustrator

Nina Fernande (1987) is een illustrator. Ze woont en werkt in Rotterdam. Als ze niet aan Franstalige chansons werkt, kleurt, faxt en streept ze simpele maar krachtige platen. Ze typeert haar werk als cartoonesk zonder het grafische element te verliezen.

Profiel-pagina