Voor de harddenkende Rotterdammer
MG2185
Beeld door: beeld: Geisje van der Linden

De Nederlandse economie groeit, Rotterdam is zwaar populair. De perfecte storm die navenant is opgelaaid, creëert een verhoogde trek naar de stad. Plus een run op vastgoed. Want wie hier wil zijn, moet ergens wonen, of je nu student, doorstromer, expat, Oost-Europese arbeidsmigrant of hoofdstedeling bent. Bovendien zijn de rentes om macro-economische redenen aanhoudend laag. Geld is alom aanwezig, lenen is relatief goedkoop.

Particuliere beleggers1, in dit geval kleine verhuurders met één tot tien woningen, zien hun kans schoon. In het voorbije decennium hebben zij ruim 17.000 Rotterdamse woningen opgekocht2. Dit tegen een achtergrond waarin het (nieuwbouw-)aanbod hopeloos achterblijft. En we weten: tekorten drijven de prijs op. Hoewel het precieze aandeel dat deze verhuurders hierin hebben, niet te becijferen is, hebben ze wel degelijk invloed. Regulier woningzoekenden, waaronder starters, kopen minder dan voorheen3. Ook werden woningen 62 procent duurder tussen 2013-2018.4

De zes deskundigen aan tafel (zie kader) zijn hier geboren, gepromoveerd, werken er of verhuisden hier naartoe vanwege de liefde. Terwijl de een zijn band met deze stad omschrijft als “intens”, beschouwt en bekritiseert de ander haar van een afstand. Een discussie in vier aktes.

Voordat je verder leest...

Dit artikel is gebaseerd op ruim vier maanden journalistiek onderzoek van journalist Maurice Geluk. Het onderzoek bestaat uit een analyse van de cijfers, maar ook uit gesprekken met in totaal 30 mensen: makelaars, kleine en grote beleggers, wetenschappers, investeerders, tussenpersonen, woningbezitters, woningzoekenden, vastgoedadvocaten, woningcorporaties en raadsleden. Wil je meer journalistiek onderzoek mogelijk maken? Word dan supporter van Vers Beton.

  1. Een kleine particuliere belegger heeft prive/op eigen naam 1-9 woningen voor de verhuur, volgens de gemeente Rotterdam. De twee andere categorieën zijn: 10-99 (middel) en 100 of meer (groot). ↩︎
  2. Van 13.623 in 2008 tot 31.012 in 2018. Bron: gemeente Rotterdam-OBI ↩︎
  3. Uit het recente Kadaster-onderzoek Kopen om te verhuren, blijkt dat in de periode 2014-2017 circa 11 procent van de Rotterdamse woningen werd opgekocht door particuliere verhuurders. Ruim één op tien dus. In Charlois gaat het onderhand zelfs om ruim één op twee, zegt auteur en tevens woningmarktexpert Paul de Vries van het Kadaster in een toelichting. Wat uit datzelfde onderzoek blijkt: starters kopen minder - en dat is niet omdat ze niet willen kopen. ↩︎
  4. Een Rotterdams huis kost 313.000 euro, gemiddelde over 2018. ↩︎
  5. Stel, je bent een starter op de woningmarkt en hebt een modaal inkomen van 36.000 euro. Je kunt daarmee pakweg 180.000 euro bij de bank lenen. Op Funda heb dan je keuze uit slechts 115 Rotterdamse woningen (peildatum 18 juni 2019). Het merendeel ligt op Zuid, in Charlois. Op de noordoever, het centrum in het bijzonder, heb je als starter eigenlijk niets te zoeken. ↩︎
  6. Emile Klep van de gemeente Rotterdam riposteert dat er wat hem betreft wél sprake is van bewust woonbeleid. Hij noemt de Woonvisie, het coalitieakkoord en het actieplan middenhuur. Makke is dat deze plannen zeggen hoeveel en in welke prijscategorie er woningen bijgebouwd moeten worden. Niet op welke plekken. Bovendien zijn het recente plannen, zo stamt het oudste - de Woonvisie - uit 2016. Omdat de overheid zich niet duidelijk uitspreekt waar het op de lange termijn woningbouw wenst, nemen ontwikkelaars zelf het initiatief. Zoals het hevig bekritiseerde plan om 700 woningen te bouwen nabij de Euromast.

    https://www.versbeton.nl/2019/04/parkhaven-en-coolhaven-elite-in-het-groen-het-gepeupel-in-de-marge/

    De Woonvisie, het actieplan middenhuur en de bouwdoelstelling van het college komen later in dit artikel aan bod. ↩︎

  7. Het gaat om 18.000 woningen in de periode 2018-2021. In een addendum (maart 2019) op de Woonvisie is de bouwopgave tot 2030 met ruim 3.000 woningen verhoogd naar in totaal 33.100 - waarvan 2.000 onzelfstandige woningen. 

    https://rotterdam.raadsinformatie.nl/document/7594499/1/19bb12971 ↩︎

  8. Na de oorlog is de materiële schade in Nederland groot: 90.000 woningen zijn verwoest, 50.000 zwaarbeschadigd. Hoewel wederopbouwminister Joris in t Veld (PvdA) de woningnood in 1948 tot volksvijand nummer 1 verklaart, wordt de woningproductie in de jaren 60 onder minster van volkshuisvesting Pieters Bogaers (KVP) pas écht opgevoerd. ↩︎
  9. Gemeentelijk directeur Emile Klep mailt naderhand dat het de gemeente vooral ontbreekt aan zicht op de bewegingen van de kleine beleggers. Hij stelt: De gemeente Rotterdam weet echt wel welke portefeuilles grote spelers als Vesteda, AM, Amvest, woningcorporaties etc. in de stad hebben. ↩︎
  10. Dit zijn privépersonen die meer dan honderd woningen verhuren. ↩︎
  11. Voor deze beroepsgroepen moeten wat het college betreft meer woningen in het middensegment beschikbaar komen. Huren van 721 tot 1000 euro per maand en koop in de categorie 175.000-297.000 euro. ↩︎
  12. Braun verwacht dat de stijging zal afvlakken, omdat er een grens is aan wat woningzoekenden kunnen betalen. ↩︎
  13. In het gemeentelijke actieplan middenhuur staat dat er tot 2030 circa 8000 nieuwe woningen in het middensegment bij moeten komen. Via tenders probeert de gemeente meer huur dan koop af te dwingen. Via afspraken met ontwikkelaars moeten de huurprijzen van deze nieuwe woningen voor 15 jaar in het middensegment blijven, met een maximale jaarlijkse huurstijging van 2,25 procent. Met het Rijk wordt gesproken over de uitwerking van een noodknop voor het maximeren van huurprijzen in de vrije sector (zie hieronder). ↩︎
  14. In de met het Rijk gesloten Woondeal zuidelijk Randstad (juni 2019) zijn afspraken gemaakt over sneller bouwen, meer bouwen, het aanpakken van excessieve huurprijsstijgingen en een pilot om prefabwoningen neer te zetten. 

    https://www.rijksoverheid.nl/documenten/convenanten/2019/06/13/woondeal-zuidelijke-randstad ↩︎

  15. De zogeheten noodknop is in feite een begrenzing van huurprijsstijgingen. Het idee is dat huren met niet meer dan een nog nader te bepalen percentage van de WOZ mogen stijgen. Het gaat om woningen in het middenhuursegment. Minister Ollongren informeert binnenkort de Tweede Kamer over de precieze uitwerking. ↩︎
  16. Titel van het onderzoek is Rapportage Sterke Schouders, geschreven door Erik Braun en Jeroen van Haaren. Beide werken bij het Erasmus Centre for Urban, Port and Transport. ↩︎
  17. Wie meer dan vijftig huurwoningen bezit, betaalt verhuurderheffing aan het Rijk. Het gaat om woningen onder de sociale huurgrens van 720 euro per maand. ↩︎
  18. De stelregel zoals afgesproken in het coalitieakkoord is: 20-30-30-20. Dit betekent 20 procent sociaal, 30 procent middensegment, 30 procent duur en 20 procent topsegment. Hierbinnen zijn allerlei verdelingen mogelijk, zoals tussen koop en huur. Categorieën, zoals sociaal, zijn ook weer op te splitsen tussen laag en hoog. ↩︎
Wie bezit onze stad?
Portret-MG-2014-tumbnail

Maurice Geluk

Chef onderzoeksredactie

Werkte in 2019 en 2020 bij Vers Beton als chef van de onderzoeksredactie. Schreef over particuliere woningbeleggers, repressief nachthorecabeleid en filantroop Van der Vorm. 

Profiel-pagina
GeisjevanderLinden.versbetonkopie

Geisje van der Linden

Fotograaf

Geisje van der Linden (Rotterdam, 1985) werkt als documentaire fotograaf aan langlopende foto projecten. In haar werk onderzoekt ze hoe grote veranderingen, vaak van maatschappelijke aard, het leven van mensen en hun omgeving beïnvloedt en hoe zij zich hieraan zowel bewust als onbewust op aanpassen. Dit jaar publiceert ze haar eerste fotoboek met de titel, Stella Maris. Over Oost-Europese gastarbeiders in Nederland. Naast haar eigen projecten werkt ze in opdracht.

Profiel-pagina