IJsselmonde toont waar de verduurzaming van een doorsnee woonwijk op stuk loopt

Hoe moet een snelle verduurzaming van onze woningvoorraad slagen in dit soort ‘gespikkelde’ wijken, waar de woningen deels van een woningbouwvereniging en deels van allemaal verschillende particuliere eigenaren zijn? Waarom wordt de wijk niet integraal verduurzaamd? En hoe voorkom je dat die architectonische eenheid – zo karakteristiek voor de uitstraling van de sobere, seriematige woningbouwproductie uit de jaren 1960 – verdwijnt door een ratjetoe aan gevelbeplating, verschillende kozijnen en dakopbouwsels in allerlei maten.

De afgelopen 25 jaar is in Nederland een flink aantal woningen door woningbouwverenigingen verkocht aan huurders. Vaak op het moment dat ze aan groot onderhoud toe waren en sowieso nog niet verduurzaamd. Die vorm van verkoop wordt uitponden genoemd en is het gevolg van liberaal beleid dat eigen woningbezit stimuleert.

Om de gestelde klimaatdoelen te halen neemt menig corporatie op dit moment haar woningbezit onder handen. Zo’n verduurzamingsoperatie wordt een Dienst van Algemeen en Economisch Belang (DAEB) genoemd. In Tuinenhoven (IJsselmonde) gaat het zowel om technische verbeteringen, want de woningen bleken in behoorlijk slechte onderhoudsstaat, als om de verduurzaming van de woning: de isolatiewaarde, comfort en het binnenklimaat worden aangepakt.

Woonbron verbetert in de wijk alleen haar eigen huurwoningen en dus niet de 94 uitgeponde woningen. Hoewel de – grotendeels onder koopgarantie verkochte – woningen op de lange termijn weer corporatiebezit worden, kan Woonbron op dit moment niet veel aan deze woningen doen.

Weliswaar krijgen de particulieren in Tuinenhoven het pakket maatregelen aangeboden, maar slechts 1 van de 94 particuliere eigenaren kan dat financieren. Voor woningeigenaar Ed Holleman was het bijvoorbeeld een brug te ver. Hij kocht zijn hoekwoning 10 jaar geleden voor circa 120.000 euro van Woonbron: “Ik kreeg het renovatieplan van VORM-Woonbron aangeboden voor 86.000 euro, maar dat is veel te duur. Zover kan ik mijn hypotheek niet ophogen.”

De staat van de woningen bleek veel slechter dan verwacht, waardoor groot onderhoud en verduurzaming drie keer zo duur werden. Was sloop en nieuwbouw in dat geval niet beter? Nee. Dat zou nog veel meer kosten omdat alle uitgeponde woningen moeten worden teruggekocht.

Holleman deed de afgelopen jaren zelf al het een en ander aan de verduurzaming van zijn huis. Op advies van de Woonwijzerwinkel liet hij dubbel glas plaatsen. Ook verving hij rotte deuren en kwamen er zonnepanelen op het platte dak. Maar aan de slecht geïsoleerde gevels van de woning heeft hij nog niets gedaan. Juist de verbetering van die gevels, met vorstschade en vervuiling in de spouw, blijkt duur.

Woonbron pakt de gevels van de rechte naoorlogse bouwblokken aan met standaardplaten: de versleten buitenmuren van de huurwoningen in Tuinenhoven worden gesloopt en vervangen door panelen. Twee stuks vóór en twee aan de achterzijde van elke woning. En bij de hoekwoningen nog eens twee panelen aan de zijgevels. De plaatsing van de panelen gaat snel en betrouwbaar met hijskranen.

Toch blijkt de prijs van deze geprefabriceerde platen erg hoog. Ze zijn opgebouwd uit een isolatielaag en een ultradunne laag van minerale steenstrip (goedkoper dan keramische steenstrip) maar moeten in zijn volledigheid worden betaald, inclusief de later te verwijderen delen. De kosten van uitsparingen voor de nieuwe kozijnen, dubbel glas en deuren moet er nog aan worden toegevoegd. Kortom, niet zo kostenefficiënt als je van industriële bouw zou mogen verwachten.

Behalve de hoge prijs hebben de panelen ook als nadeel dat er minder maatwerk mogelijk is dan bij ambachtelijk metselwerk. “De grote geprefabriceerde elementen werken lastig omdat er tal van afwijkingen in de woonblokken zitten”, licht de betrokken architect Rick Wessels van biq architecten toe. “Per blok en zelfs per woning zijn er verschillen, zoals iets hellende of scheve muurvlakken. We hadden liever de muren weer handmatig opgemetseld. Maar er heerst een groot tekort aan metselaars.”

De industriële panelen ogen ook vlakker dan een met de hand gemetselde muur. De steenstrips worden in de fabriek namelijk door een robot in de cementlaag gedrukt. Toch krijgen ze wel enige onregelmatigheid: door de stenen vrij diep in de ‘cementlaag’ te drukken, ontstaan er golvende voegen. Ook zijn in Tuinenhoven de panelen expressiever gemaakt door afwisselend gebruik van roodbruine stenen, en paars-grijze tinten voor plinten of muurvlakken.

Om toch de uiterlijke verschillen tussen de 94 niet gerenoveerde en de 279 wèl gerenoveerde woningen te minimaliseren, en die karakteristieke eenheid tussen de woningen te bewaren, is in overleg met Welstand door biq architecten een zorgvuldig renovatieplan gemaakt. De nieuwe gevels lijken qua indeling, materialen en dikte op die van de oude woningen. Het oorspronkelijke gevelbeeld blijft dus zoveel mogelijk behouden.

Zo zijn de donkerrode boeiboorden en de horizontale lijn ter hoogte van de verdiepingsvloer gehandhaafd, en hebben de nieuwe kozijnen vrijwel dezelfde maat als de oude. Ook de hoogte van de woningen is optisch gelijk gebleven, ondanks de aangebrachte dakisolatie. Dankzij het doorlopende gevelbeeld worden de stroken nog steeds als een geheel ervaren.

Maar waarom deze gedetailleerde aanpak? Zo bijzonder is die woningbouw toch niet? De waarde van Tuinenhoven ligt inderdaad veel meer in de stedenbouwkundige opzet, van de hand van gemeentelijk stedenbouwkundige Peter van Drimmelen. Het complex rijtjeswoningen was ooit bedoeld voor een vrij homogene groep van kleinere gezinnen. Het ligt in U-vormige woonhoven, aan een riante, groene buurttuin met inmiddels volwassen bomen. Een deel van de woningen ligt aan woonpaden die ook het park insteken.

De sobere architectuur is dienstbaar aan deze opzet. Juist die verkaveling met woonhoven en buurttuin, die onderdeel is van een groter sociaal-stedenbouwkundig plan voor heel IJsselmonde, heeft cultuurhistorische waarde.

De aandacht gaat uit naar de collectieve ruimte en niet, zoals veelal in onze nieuwe woonwijken, naar de individuele woningen. Alleen al dat lijkt een goede reden om in Tuinenhoven inderdaad te kiezen voor behoud van de architectonische eenheid bij zo’n renovatie.

Dan rest de vraag: hoe blijft die eenheid in stand als de particuliere bezitters straks eigenhandig hun buitengevels gaan isoleren met allerhande steenstrips? Zo is Holleman van plan om zelf de buitenisolatie van zijn gevels te gaan doen. “Het kan volgens mij een stuk voordeliger”. Voor elke wijk met gespikkeld eigendom en waardevolle stedenbouw zal deze vraag opkomen, nu er verduurzaamd moet worden.

Het wringt dat met zo’n kostbare en ingrijpende operatie uiteindelijk niet alle woningen zijn verduurzaamd. En dat de eigenaren niet voordeliger mee kunnen liften in de uitgebreide, goed ontworpen aanpak van Woonbron. Een kwart van de woningen in de wijk Tuinenhoven blijft nu in slechte staat van onderhoud en komt niet in aanmerking voor subsidie of financiering, terwijl er voor VVE’s wel dit soort mogelijkheden zijn.

Een financieel model dat verduurzaming van particuliere woningen bevordert, is dus hard nodig. Het huidige beleid past niet goed bij de praktijk met deze gespikkelde eigendomssituaties, door al die jaren van uitponden. Of Woonbron het wil of niet, de huidige regelgeving staat niet toe dat een woningbouwvereniging ook maar iets voor de ‘particuliere’ woning kan doen. Er zijn weliswaar ontwikkelingen zoals de Gebouwgebonden Financiering, waarbij een afgesloten lening voor verduurzaming van de woning wordt verbonden aan het huis. Maar daar zijn toch de individuele inkomenstoetsingen belemmerend en kan de corporatie niet garant kan staan.

Architect Rick Wessels oppert daarom dat corporaties meer ruimte zouden moeten krijgen, bijvoorbeeld om financieringsgaranties voor verduurzaming te verlenen, eventueel in samenwerking met de gemeente. Een ander idee is om een ‘welstandproof’-ontwerp voor verduurzaming van de woning aan particulieren aan te reiken zodat niet iedere bewoner het wiel opnieuw hoeft uit te vinden en de eenheid in de wijk gewaarborgd is.

De renovatie en verduurzaming van Tuinenhoven legt precies bloot waar het op dit moment aan mankeert. Hoog tijd dat we weer een minister van Volkshuisvesting krijgen die onze eens zo sterke (sociale)woningbouwcultuur een duurzaam nieuw leven in blaast.