Toen ik van de week de brief met een aangekondigde huurstijging vond, dacht ik even dat het een grap was. Een huurverhoging, nu? In deze bizarre tijden waarin ons leven door het coronavirus op z’n kop staat?
Wanneer vele bedrijven, ondernemers, zzp’ers, flexwerkers en medewerkers moeite moeten doen om overeind te blijven, kan een huurverhoging net dat duwtje in de verkeerde richting geven. Onzekerheid en zorgen over de toekomst van je bedrijf of je baan, drukken al als een zware last op onze schouders. Die ‘standaard’ huurverhoging is ongepast in deze ‘niet-standaard’ tijden.
Ik zou eerder zeggen: zie even af van huur innen. Zo zouden verhuurders hun rol in deze maatschappij eens écht kunnen omarmen. Dat geldt niet alleen voor de woningcorporaties, maar ook voor andere grote relevante spelers op de vastgoedmarkt. De voorzieningenrechter zei onlangs over verhuurder Marcan Vastgoed dat zij een relevante speler op de Rotterdamse vastgoedmarkt is en daarmee een zekere publieke rol inneemt. En bij een publieke rol hoort een publieke taak.
Laat de Rotterdamse huursector, zowel de woningcorporaties als de private partijen, ervoor kiezen om de Rotterdamse economie te steunen en zo te zorgen dat mensen genoeg geld hebben om te spenderen bij de lokale ondernemers. Laat de Rotterdamse huursector eens vragen wat zij kunnen betekenen voor hun huurders. Wees coulant en ga in gesprek. Laat zien dat er geleerd is van de fouten voor de kredietcrisis en ga de lasten eerlijk verdelen. En niet alleen nadat er een hetze is geweest op social media of een uitspraak door een rechter.
“Laat de Rotterdamse huursector eens vragen wat zij kunnen betekenen voor hun huurders”
Huurders zijn namelijk gemiddeld maar liefst 38,1 procent van hun beschikbare inkomen aan woonlasten kwijt, laten landelijke rapporten van het Centraal Bureau van Statistiek (CBS) uit 2018 zien. (Een jaar later was dat voor huurders van sociale huurwoningen gemiddeld 32 procent en voor huurders in de vrije sector 37 procent van het inkomen, volgens de Lokale Monitor Wonen.)
Het Nibud vindt meer dan 30 procent van het inkomen uitgeven aan woonlasten te veel, concludeerde ze in dit rapport. Voor een kwart van de huurders zijn de woonlasten te hoog en dat zijn vaak alleenstaanden en bijstandsgerechtigden.
Hoge woonlasten zorgen ervoor dat huurders minder geld te besteden hebben aan producten en diensten die ze willen kopen of om te sparen voor mindere tijden. Het maakt huurders bovendien vatbaarder voor tegenslag: ze kunnen sneller in de schulden komen.
Vrije-markt-cowboys
Oftewel, de vrije-markt-cowboys in deze wereld zorgen ervoor dat de vrije markt een stuk minder vrij is door meer dan 30 procent van het beschikbare inkomen voor zichzelf veilig te stellen. Wie te hoge woonlasten heeft, kampt de helft van de tijd met schulden aan het eind van de maand. Kan daardoor niet sparen en komt snel in de problemen wanneer er plotselinge uitgaven nodig zijn. Dit zijn de mensen waarbij de verhoging extra hard aan zal komen en net de spreekwoordelijke druppel kan zijn die de emmer doet overlopen.
Wat mij nog somberder stemt is dat dit landelijke onderzoeken zijn, gebaseerd op landelijke cijfers. Hoe krap moeten Rotterdammers het dan hebben? De stad die altijd onderaan de ‘ranglijsten’ met economische cijfers bungelt en bovenaan stond met werkloosheid. Hier hebben grote groepen niet kunnen profiteren van de booming economie van 2015 tot begin 2020.
Waardestijging
Het is in dat licht extra hard dat je, wanneer je de puntentelling1 achter jouw huurprijs nazoekt, ook de WOZ-waarde2 ziet staan. Heb je er als huurder iets aan dat jouw huurhuis de afgelopen jaren meer waard is geworden – vaak zonder noemenswaardige verbetering aan je huis? Heb je er iets aan – zeker in deze tijd – om benadrukt te zien dat jouw huis steeds onbereikbaarder wordt om zelf ooit te kopen, mocht je al een hypotheek kunnen krijgen? Het is zelfs andersom: een hogere WOZ-waarde geeft extra punten aan jouw huurhuis, en dankzij die extra punten kan jouw verhuurder de huur verhogen. (Zie hier een voorbeeld van zo’n puntentelling.)
Een klein voorbeeld: Mijn huis was in 2015 nog 83.000 euro waard, in 2016 steeg het met 2000 euro naar 85.000 euro. Maar toen ging het opeens sneller: van 102.000 euro in 2017 en 119.000 euro in 2018 tot de hoofdprijs van 143.000 euro in 2019. DING DING DING! Dat is een WOZ-waarde-stijging van 72 procent (!) die mij weer acht extra punten geeft. Mag ik door voor de magnetron? Knap werk hoor, die stijging. Maar wat heeft de verhuurder daarvoor gedaan? Bij mij in ieder geval niets.
Natuurlijk is het leuk dat onze buurt in waarde stijgt, en hebben we leuke herinneringen aan nieuwe koffiezaakjes die er daardoor bijkomen, maar zien we niet liever verbeteringen aan onze huizen? Waarom worden de huurhuizen niet op zonne-energie aangesloten, wat misschien ook resulteert in 8 punten extra en een huurprijsstijging? Dan hebben we op z’n minst een verbeterde, duurzame woning en een lagere energierekening elke maand.
Verlagen bij deflatie
Rotterdamse huurders betalen, net als in de rest van het land, jaarlijks minimaal het inflatiepercentage3 meer aan huur. De verwachte inflatie in 2020 is na de eerste drie maanden van het jaar naar beneden bijgesteld op 1,4 procent. Een flinke daling ten opzichte van de voorspelling vorig jaar, toen de prijzen nog met 2,6 procent stegen. Klinkt natuurlijk hartstikke logisch, maar gaan de huren dan ook naar beneden als er in 2020 opeens deflatie4 is? Stel, het inflatiepercentage is opeens MINUS 3 procent, krijg ik dan ook een huurprijsverlaging van 3 procent? Ik hoor de huursector nu al moord en brand roepen, omdat zij natuurlijk niet zonder geld kunnen om hun ‘maatschappelijke functie’ het bouwen van huizen, te kunnen waarborgen.
“Die ‘standaard’ huurverhoging is ongepast in deze ‘niet-standaard’ tijden”
Hadden ze maar huizen gebouwd, in plaats van betaalbare woningen gesloopt, in Rotterdam. Betaalbare huizen en een plek om te wonen, dat is voor iedereen belangrijk. Maar in plaats daarvan krijgen wij een mededeling van de gebruikelijke huurverhoging op onze deurmat. Business as usual? Dat is het even niet. Dus verhuurders, zie af van de jaarlijkse huurverhoging en geef je huurders wat ademruimte in corona-tijd. Pak je publieke rol op. En als jullie toch bezig zijn, doe eens gek en sla een maandje huur over.
En huurders: samen kunnen we een moreel beroep doen op de Rotterdamse huursector. Laat je horen. Schrijf brieven, gebruik social media (#huurindevriezer) en roep medehuurders op om aan de bel te trekken. Één ding dat deze crisis misschien kan brengen is een eerlijker speelveld voor iedereen op de woningmarkt. Met een betaalbaar huis voor iedereen.
- Het puntentelling systeem bepaalt de maximale huurprijs van een woning. De maximale huurverhoging wordt door de overheid vastgesteld. ↩︎
- WOZ staat voor wet Waardering Onroerende Zaken. De WOZ-waarde is de waarde van je woning. Deze wordt meegenomen in de puntentelling van je huurprijs. Bekijk je WOZ waarde hier. ↩︎
- Inflatie is een situatie waarin prijzen stijgen. Het inflatiepercentage wordt door de overheid vastgesteld volgens de cijfers van het Centraal Bureau van Statistiek. ↩︎
- Deflatie is het moment waarop prijzen dalen. Dit kan leiden tot vraaguitval waardoor voorraden opstapelen, omdat consumenten en bedrijven geen geld meer uitgeven. ↩︎
Michael,
Niet alleen dit maar er zijn nog meer misstanden. Via veel bewoners hoor ik ook dat bv Vestia het covenant Sociale Huursector, gesloten en laatst aangepast in 2018 met Aedes en de minister, niet honoreerd! Zij stelt zich op het standpunt dat steunmaatregelen puur een taak van de overheid is.
Dat terwijl dit een bindend convenant is. Daarnaast hebben zij binnen de prestatieafspraken met de Gemeente alle programma’s, zoals Reset, Uit de Knoop e.a., onderschreven.
Ondanks dat worden bewoners van Vestia, die aanspraak willen maken op huurbevriezing of verlaging zoals in dit convenant afgesproken, niet geholpen. Vestia verwijst naar hun website waar zij melding maken van het standpunt voornoemd.
Net als met de sloop van hun woningen her en der door de stad, laat ook Vestia zien te zijn vergeten wat ‘sociaal’ betekend!
Marcel Ramaker.
Zaterdag heb ik een open brief gestuurd aan mevrouw Molenaar, bestuursvoorzitter Woonstad, met in de cc wethouder Kathmann en wethouder Kurvers. Reden: Woonstad kondigt een huurverhoging van 5,1% aan. Ik heb nog geen reactie ontvangen.
Geachte mevrouw Molenaar,
Op 17 april ontving ik uw brief met daarin de aangekondigde huurverhoging van 5,1% voor onze vrije sector woning. Bezwaar maken tegen deze verhoging is juridisch niet mogelijk in Nederland, maar uw aanpak getuigt van zo weinig empathie en gemeenschapszin, dat ik mijn ongenoegen met deze brief kenbaar maak.
Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken richtte zich afgelopen woensdag nog tot u: “De meeste verhuurders zijn naar haar mening goedwillend, ook om vanwege de coronacrisis niet de maximale huurverhoging van rond de 5 of 6 procent te vragen. Zij doet een “moreel appel” op hen om zich soepel op te stellen [….]”.
Het is wel duidelijk dat Woonstad geen enkele waarde hecht aan deze oproep. Sterker, een minister zou niet eens nodig hoeven zijn om u tot de orde te roepen. Uit eigen beweging had u de sympathie en het bewustzijn moeten opbrengen om dit jaar de huur te bevriezen. In plaats daarvan kiest u ervoor om een moreel verwerpelijke huurverhoging er doorheen te drukken. Hoog en hard. In deze tijd. Zonder pardon. Wat denkt u? Vrije sector, dus die bewoners kunnen wel wat lijden? Niks te maken met deze moeilijke tijden waar iedereen moet inleveren, wij gooien er gewoon een schepje bovenop?
Wij zijn een gezin van 2 volwassenen en 3 jonge kinderen. Wij zijn zelfstandig ondernemers en mijn inkomsten zijn nul in coronatijd. De huur van onze woning groeit van 884 naar 922 euro per maand. Oftewel 456 euro per jaar. Rondkomen is nu al een dingetje, hoe voelt een huurverhoging voor ons nu denkt u? Terwijl u zich nog eens royaal wentelt in een netto resultaat na belastingen (2018) van 1.307.534.000 euro (ja, het staat er echt, 1,3 miljard!!), stuurt u uw huurders rustig een extra rekening. Schandalig en ongehoord, dat zijn de woorden die in mij opkomen.
U heeft geen enkel respect, geen enkel medeleven voor de maatschappij waarvan u zegt dat u deze aantrekkelijker maakt. U bent een schande voor de stad Rotterdam waar jonge gezinnen al zo onder druk staan. U bekommert zich in crisistijd louter om eigen gewin. En dat zet de verhoudingen tussen u en uw huurders op scherp. U kunt de komende jaren een pittig gevecht tegemoet zien als u deze huurverhoging niet intrekt.
Met vriendelijke groeten,
Mark Kuijpers
Om te reageren moet je ingelogd zijn. Inloggen kan je hier. Als je nog geen account hebt meld je nu aan als supporter of maak hier een gratis reageerdersaccount aan.