Startmotor: All-inclusive wonen met een contract dat niet helemaal deugt

Vooral voor jongeren pakte dat slecht uit: zij hebben zelden recht op een sociale huurwoning (tot € 737 per maand) omdat ze nog niet lang genoeg op de wachtlijst staan. De huren van particuliere huurwoningen schoten omhoog. Een koopwoning is nog moeilijker te bemachtigen tussen de sluwe beleggers die ook meebieden. Bijna geen zelfstandige (of zelfs samenwonende) twintigers kunnen momenteel aan een woning in Rotterdam komen. Er zit niets anders op dan maar wat langer bij pa en ma te blijven wonen, of een woning te blijven delen met studerende huisgenoten.

Ondernemer Harry van den Berg van BPA b.v. had dit allemaal in de smiezen toen hij in 2012 bij de gemeente aanklopte om een groot woongebouw op Zuid te bouwen, uitsluitend voor jongeren. Het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (2010) was net gestart, met als een van de speerpunten de aanpak van laagwaardige woningbouw, ofwel: kamerverhuur door huisjesmelkers. “De gemeente was daarom huiverig voor grote concentraties aan jongerenwoningen, terwijl wij juist hoogwaardige woningen wilde realiseren”, herinnert Van den Berg zich. Om de ambtenaren van Stadsontwikkeling te overtuigen toonde hij hen voorbeeldprojecten uit Londen. “Daar is micro living veel verder ontwikkeld. In Nederland vinden we dit nog heel bijzonder.”

Van den Berg gaf het woongebouw de naam Startmotor: een referentie naar startende jongeren die zelfstandig willen wonen maar ook onderdeel willen zijn van een gemeenschap. “Tof wonen in frisse nieuwe huisvesting met veel aandacht voor privacy en veiligheid”, was de slogan. Het project kreeg groen licht vlak voordat de gemeente een regel invoerde die de minimumgrootte van een woning op 40 m2 vaststelde om kamerverhuur tegen te gaan. “Ons plan was er net voorlangs gegaan, stelden we achteraf vast,” zegt Van den Berg.

De Startmotor is inmiddels opgeleverd vlakbij Zuidplein. In het gebied tussen de Motorstraat, de Vaanweg en de Dordtsestraatweg stonden nog vooral grote, naar binnen gekeerde gebouwen, waaronder het Ikazia ziekenhuis, een zorghotel, scholen, een verzorgingshuis en het kantoor van Jeugdbescherming Rijnmond. Plus een aantal  bedrijfsloodsen en een tankstation. Niet bepaald een plek waar woningen vanzelfsprekend zijn. Toch kreeg zijn bedrijf BPA toestemming voor het superblock: “Je kunt die nieuwbouw alleen maken als je het op een grote schaal doet,” verklaart Van den Berg, doelend op het te behalen rendement.

Met 600 nieuwe bewoners zal de Startmotor de levendigheid op straat ongetwijfeld vergroten. Daarvan is halverwege november, als de eerste 150 huurders hun intrek hebben genomen, nog weinig van te merken. Het zou schelen als in de leegstaande begane grond verdieping horeca zou zitten die aansluiting vindt bij de buurt, maar geen ondernemer waagde tot nu toe de stap. Een van de vrolijke verkoopteksten op de Startmotor-website doet wel alvast een voorzet: “Heb je een keer geen trek om zelf te koken? Op straatniveau zijn er volop restaurantjes. This is living in the city, the Startmotor way!”

Portfoliomanager Loes Driessen van Amvest laat per mail weten dat ze de keuze voor het type horeca op de begane grond mede in overleg met de bewoners gaat invullen. Het is namelijk niet langer de verantwoordelijkheid van BPA, maar van Amvest. De in Amsterdam gevestigde gebiedsontwikkelaar nam de Startmotor in 2019 kant en klaar over van BPA. 

De straten krijgen dankzij de architectuur (van Marge architecten) een heel ander beeld. Aan het gevelontwerp is te zien dat het best wat mocht kosten. De balkons zijn voorzien van een glazen balustrade. Decoratieve baksteenlijsten markeren de overgangen tussen onder-, midden- en bovenbouw. Van den Berg gaf opdracht aan de architecten: “Een gevel kan je maar een keer maken. De vibe van het gebouw is positief geladen, je moet er een krul van in je lip krijgen als je er rondloopt.” 

De gevel is verrijkt met een gigantisch verticaal baksteenreliëf van twee juichende mensen. Het is duidelijk met de computer getekend en mist de ambachtelijke kwaliteit van de beroemde baksteensculptuur van Henry Moore aan het Weena uit 1954. Maar ondanks dat de mensfiguren nogal letterlijk het gewenste optimisme vertolken, siert het kunstwerk de gevel wel degelijk.

De meeste studio’s zijn vergelijkbaar met een ruime studentenkamer: de keuken en badkamer zijn eenvoudig ingericht. Met uitzondering van een aantal hoekwoningen krijgen de studio’s maar van een kant daglicht. De gemeenschappelijke ruimtes en de lange gangen zijn door Studio DAT met modieuze, warme kleuren en speelse meubels aangekleed. De inrichting varieert van co-workingruimte tot bioscoop of gameroom. In een van de kamers staat een tweepersoons bed met boekenplank, op de deur de woorden ‘read’ en ‘relax’.

De inrichting nodigt inderdaad uit tot gezamenlijk gebruik, zoals in het concept van de Startmotor bedoeld. Maar echt overtuigend is dat niet overal. Op de binnenplaats staan bijvoorbeeld een paar stalen toestellen op een strookje kunstgras opgesteld. Maar als er niemand aan het sporten is (denk: bootcamps, freerunning), biedt de puur functionele inrichting, mede door het gebrek aan natuurlijke materialen, weinig om te genieten. Een enorme gemiste kans, aangezien deze binnenplaats voor 100 studio’s de enige blik op de buitenwereld is.

Ook zonder horeca voorziet de Startmotor haar bewoners al van een duizelingwekkende variatie aan gemeenschapsvoorzieningen. Zo is er op elke verdieping tegenover de liften een woonkamer. Twee begaanbare daken vormen de spreekwoordelijke kers op de taart: naast de lounge (denk: barbecueën en borrelen) op het hoogste dak kan je in de sportkooi op 30 meter boven de stad basketballen, voetballen en volleyballen. Bewoner Linn Klinkhamer laat via instagram weten daar blij mee te zijn: “Ik hoef geen abonnement meer op de sportschool te nemen omdat ik nu kan sporten in onze eigen gym.”

Omdat er straks 600 jongeren gebruik van al die ruimtes maken, wordt het dringen. Reserveren is verplicht, via de app Area of the people, hét middel voor community manager Charlene om de bewoners te bereiken. Volgens Driessen staat de app vooral ten dienste van de bewoners: “Er worden ideeën, vragen, voorstellen geplaatst – er wordt (voor zover toegestaan i.v.m. corona) in groepjes gesport. Ook tafeltennis en poolen zijn erg populair. Mensen helpen elkaar met meubels verplaatsen en het uitlenen van spullen.”

Gebruik van de app is verplicht en hij wordt ook gebruikt om de bewoners, indien nodig, aan de huisregels te herinneren. Zo is er een verbod op huisdieren. Roken (van drugs) is ook verboden. Daar wordt actief op toegezien: alle bewoners kregen een vermanend app-bericht toen er een weggesmeten jointje op het dakterras aangetroffen werd, vertelt een bewoner.

Monitors op elke verdieping in het gebouw stralen uit dat je in de gaten gehouden wordt. De huismeester kan vanuit zijn werkplek bij de entree, beelden van de beveiligingscamera’s op elke woonverdieping en van het dak, het binnenterrein en de kelder bekijken. Een ingehuurde beveiliger houdt de omgeving tot middernacht in de gaten, een service die de veiligheid van de huurders moet vergroten.

Om te zorgen dat alleen jongeren tot 28 jaar in de Startmotor komen te wonen maakt de verhuurder gebruik van een zogenaamd jongerencontract. Dat contract is ontstaan toen de Woningwet in 2016 is aangepast om de doorstroom op de woningmarkt te bevorderen en tegelijkertijd jongeren een grotere kans op een woning te bieden. De huurtermijn is maximaal vijf jaar met de optie tot eenmalige verlenging van twee jaar.

Omdat jongerencontracten relatief nieuw zijn, kunnen verhuurders gebruik maken van een modelcontract¹ voor tijdelijke verhuur aan jongeren, dat zes pagina’s telt. Maar in het 59-pagina’s tellende huurcontract van de Startmotor zijn veel extra bepalingen opgenomen. In bijlage 8 (de huisregels) staat dat zowel huisdieren als kinderen verboden zijn. Maar wat doe je als je in een eenpersoonsstudio woont en zwanger raakt? Driessen legt uit: “Wij geven aan dat het niet verstandig is met kind in de Startmotor te komen wonen. Maar als een bewoner een kind krijgt dan kunnen we niemand het complex uitzetten, want dat zou in strijd zijn met de wettelijke huurbescherming.”

Wat gebouweigenaar Amvest ook toegevoegd heeft is een minimale huurtermijn: huurders mogen hun contract niet binnen 12 maanden na ondertekening opzeggen. Een huurder kan bij onvoorziene omstandigheden zoals ontslag of een zwangerschap dus niet van het huurcontract af. Omdat je ook niet langer dan vijf jaar mag huren, betekent het dat er zowel een maximale als een minimale huurtermijn geldt. Dat is strijdig met de wet, blijkt uit navraag door Vers Beton bij een jurist (zie ook het kader onderaan het artikel). Het Startmotor-contract past zo in een trend van een steeds minder sterke positie voor huurders, dankzij de introductie van tijdelijke contracten in 2016.

En wat kost zo’n studio dan eigenlijk? De huur van de eenpersoonsstudio’s (variërend van 23 tot 50 vierkante meter) ligt tussen de € 695 en € 775. Samenwonen mag alleen in de tweekamerstudio’s van 50 tot 54 vierkante meter die tussen de € 735 en € 764 kosten. De kale huur van de grote studio’s is redelijk, maar de kleinste studio’s zijn ruim boven de gemiddelde prijs van bijna €14 per vierkante meter die een Rotterdamse huurwoning volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in het derde kwartaal van 2020 kostte. Volgens dat sommetje zou de kale huur van de Startmotor-studio’s namelijk tussen de € 322 en € 756 moeten liggen.

Is het niet redelijk om voor al die gedeelde voorzieningen wat meer te betalen? Natuurlijk. Maar daarvoor is het huurcontract al € 130 per maand bovenop de kale huur opgenomen: voor beheer en schoonmaak. En dan komen de nutsvoorzieningen in je woning (energie, licht, water, internet en televisie) van € 52 tot € 65 komen er nog bij. Wil je een berging, dan kost dat € 35, een parkeerplaats is € 75 per maand. Al met al kom je snel op zo’n € 1.000 aan woonlasten. 

Stel dat je een startsalaris op Mbo-niveau hebt, rond de € 1.800 per maand. Als je huurt in de Startmotor, gaat ruim de helft daarvan op aan huur. Het voorlichtingsinstituut Nibud stelt dat huishoudens die 60 procent of meer van het inkomen kwijt zijn aan vaste lasten, in de gevarenzone zitten. Behalve huur rekent het Nibud ook kosten voor telefoonabonnement, verzekeringen, onderwijs en vervoer daartoe, waardoor je steeds dichterbij de € 1.800 per maand komt. Veel financiële ruimte om te sparen, blijft er niet over.

Er is een escape om de huur te verlagen: huurtoeslag. Maar die maandelijkse bijdrage van pakweg € 200 is alleen beschikbaar voor huren onder de € 737. Huurders van de duurdere studio’s (een op de vijf woningen in de Startmotor) komen dus niet in aanmerking. Als je jonger bent dan 23 jaar dan gaat het feest ook niet door: dan mag je huur maximaal € 432,51 zijn. Of de prijs van de studio’s fair is, is dus nogal afhankelijk van wie er huurt.

De Startmotor voorziet onmiskenbaar in een behoefte. In de woorden van Loes Driessen: “woningen op een centrale plek in de stad, bereikbaar voor jongeren”. De combinatie van ligging dichtbij het goed bereikbare knooppunt Zuidplein en deels het recht op huurtoeslag, maken het een gewild woonproduct. Maar wel alleen voor jongeren met genoeg geld. 

Ondanks de huur van (ruim) een half starterssalaris zullen veel jonge werkenden het er toch voor over hebben – zeker als een kamertje in het ouderlijk huis of studentenhuis het alternatief is. Zo dankt de Startmotor haar succes eigenlijk aan het door de overheid gecreëerde woningtekort.

Daarnaast is er in Rotterdam simpelweg nauwelijks nog concurrentie in deze prijsklasse. Is de Startmotor dus one of a kind? Niet voor lang. Want ook andere ondernemers zien het gat in de markt. Zo levert ontwikkelaar OurDomain volgend jaar naast Rotterdam Blaak ook een groot woongebouw voor jongeren op. Ook Amvest houdt het niet bij de Rotterdamse Startmotor, vertelt Driessen. “Wij zien een grote vraag naar deze vorm van wonen en zullen dit op meerdere plekken in Nederland verder vorm gaan geven.”