Monumentale meelfabriek in de schaduw van torenhoge ambities

Het huidige plan, dat vorm kreeg in 2018, is niet het eerste. De vastgoedeigenaar zinspeelde al langere tijd op een herontwikkeling van de locatie, volgens de gemeentelijke Nota van Uitgangspunten voor de Codrico-ontwikkeling. Wel is het voor het eerst dat de gesprekken hebben geleid tot een concreet plan, dat 18 februari in de gemeenteraad zal worden besproken.

De private origine van dit proces – waarin al in een vroeg stadium grote architectenbureaus betrokken waren – heeft er voor gezorgd dat er in feite al een kant-en-klaar en tot op gebouwniveau uitgewerkt plan ligt, dat zo naar de gemeenteraad kan: take it or leave it.

De Rijnhaven gaat de komende decennia een gigantische transformatie doormaken. Naast de doorlopende ontwikkelingen op de ‘pols’ van Katendrecht (zoals woongebouwen Cobana, De Groene Kaap en pakhuis Santos), moet het in april 2020 vastgestelde Masterplan Rijnhaven de oostkant van het havenbekken veranderen in een hoogstedelijk, nieuw stadscentrum. Volgens het college moet de herontwikkeling bij de nu nog actieve Codrico-fabriek, aan de zuidzijde van de Rijnhaven, een grote stimulans zijn voor deze ontwikkeling aan de Rijnhaven.

Opvallend genoeg was de fabriek van Codrico geen onderdeel van dat masterplan. Sterker nog, behalve wat kanttekeningen over de voltooiing van het ‘Rondje Rijnhaven’, wordt het fabrieksterrein er niet in genoemd.¹

De maïs- en graanverwerker Codrico is gevestigd in de voormalige meelfabriek CO-OP aan de Rijnhaven. De fabriek werd tussen 1949 en 1951 gebouwd voor de Centrale der Nederlandse Verbruikscoöperaties (CO-OP) op de plek van een door bombardementen zwaar beschadigde loods. Het ontwerp kwam van de architect en latere rijksbouwmeester J.J.M. ‘Jo’ Vegter. De fabriek bestond oorspronkelijk uit een molengebouw evenwijdig aan de haven en een silogebouw daarachter. 

Waar veel fabrieksontwerpen zuiver functionalistisch zijn, heeft Vegter binnen de eisen van het fabrieksproces veel aandacht besteed aan de verhouding en proportie van de verschillende gebouwdelen.  

De architectuur is typisch voor de vroege wederopbouw, vanwege de geleding van de gevel en de subtiele details in het metselwerk en betonelementen zoals de balkons en luifels, die elkaar versterken. Vooral de “zorgvuldige, samenhangende compositie van de verschillende bouwdelen van de fabriek waarin steeds afzonderlijke onderdelen van het meelproductieproces zijn ondergebracht”, wordt geroemd door Annuska Pronkhorst, die met Crimson Historians & Urbanists bouwhistorisch onderzoek deed naar de meelfabriek. Doordat Vegter voor ieder onderdeel een ander gevelontwerp toepaste, wordt de assemblage van gebouwdelen nog extra benadrukt, schreef Pronkhorst.

In 1964 kwam er nog een groot betonnen silogebouw bij, met een opvallende hexagonale structuur en de kenmerkende glazen kubus (motorhuis) die ’s nachts groen oplicht. Waar het molengebouw en de oorspronkelijke silo sinds 2015 zijn aangewezen als rijksmonument, is het silogebouw met de groene kubus dat niet. Al onderschrijft Crimson wel de waarde als een “baken in de omgeving”.

In het plan (beelden vanaf p. 82) wordt de monumentale meelfabriek inclusief silo’s aangepakt door architecten van Office Winhov. Daarnaast is nieuwbouw gepland: een schijfvormig woongebouw ‘Ensemble’ met torens langs de kade (Powerhouse Company), een losse 220 meter hoge woontoren met metropolitaanse allure (SHoP Architects) en een organisch gevormd appartementengebouw met de werknaam ‘Fonda’ (opnieuw Powerhouse Company). Tenslotte zijn er nog plannen voor een Maritiem Centrum (Mecanoo) in de Rijnhaven waarin het rijke havenverleden centraal komt te staan.

Office Winhov raakt de juiste snaar wat betreft de transformatie van de meelfabriek. Het molengebouw wordt op plekken opengewerkt voor de nieuwe hotel- en kantoorfunctie. Uitbreidingen zoals een nieuwe entree, dakopbouw en balkons passen bij de bestaande vormtaal. De oorspronkelijke silo krijgt een culturele bestemming en de bestaande luchtbruggen worden onderdeel van een openbare route door de gebouwen heen. Kenmerkende delen van de fabriek, waaronder de groene kubus, worden publiek toegankelijk.

De grootste ingreep vindt plaats bij de grote silo uit 1964. Deze wordt vrijwel volledig gesloopt en vervangen door een  nieuw appartementengebouw met exact dezelfde contouren. De balkons komen in het nieuwe gevelontwerp achter betonnen muurvlakken om de kenmerkende hexagonale silovorm terug te brengen. 

De sloop van de kenmerkende silo is betreurenswaardig, maar verdedigbaar omdat de waarde van het gebouw meer in het silhouet zit, dan in het zand en mortel. Minder verdedigbaar is de rechthoekige optopping van de silo, omdat die blokvorm sterk met de groene kubus concurreert en bovendien het zicht op dit ‘baken’ blokkeert vanuit een groot deel van de omgeving. Terwijl de silo daar nu juist haar status als landmark aan te danken heeft.

Het opvallendste deel van het plan is echter de Codrico Toren, net naast het luxe woongebouw Bay House waarvan de bouw onlangs gestart is. De Codrico Toren is een ontwerp van het Amerikaanse bureau SHoP Architects en moet volgens de visie de “skyscraper experience” van Manhattan naar de Maas halen. Het ontwerp is niet onaantrekkelijk: asymmetrisch smaller wordend en met slanke bronsgouden gevelstijlen die het gebouw extra rijzig maken. Achter die glimmende, halfopen schil komen galerijen die voor de benodigde buitenruimte zorgen, zonder dat het ontwerp dit in eerste oogopslag prijs geeft. Haar geometrische hoofdstructuur is een fantasierijke verwijzing naar het oude silogebouw van de meelfabriek, maar het ontwerp van de toren refereert aan een huidige New Yorkse Neo Art Deco-stroming². Hierin laten architecten zich inspireren door de Art Deco: de bloeiperiode van de American Skyscraper. 

Met de geplande hoogte van 220 meter neemt de toren een zeer dominante plaats in het gebied in, maar op straatniveau is dat niet te merken. De toren wordt ingeklemd tussen twee nieuwe langgerekte gebouwen langs de kade (een ervan is al in aanbouw) en de toegang is verstopt in nauwe voetgangersstraten. In tegenstelling tot de Wilhelminapier of aan de Rijnhaven Oostzijde, is er hier namelijk nooit rekening gehouden met een toren. Laat staan de toekomstig hoogste toren van Rotterdam. De enorme toren eist daarnaast een wel erg groot deel van de aandacht op, zo vlakbij de rijksmonumentale fabriek.

Voor een toren, in de ontwikkelingsvisie een special genoemd, lijkt vooral gekozen om een financieel gat te dichten. In zijn brief aan de gemeenteraad lichtte de wethouder toe dat de kosten voor het verhuizen van de fabrieksactiviteiten van Codrico hoog zijn. Kosten die de Rijnhaven Belegging C.V. als initiatiefnemer volledig voor eigen rekening zal moeten nemen. 

Voor de businesscase zou 200.000 m2 aan ontwikkeloppervlak nodig zijn (exclusief de meelfabriek). Dit is binnen het beschikbare gebied bij lange na niet haalbaar. Na overleg met de gemeentelijke stedenbouwkundigen is er een maximaal volume van 165.000 m2 afgesproken, wat het uitgangspunt vormt voor dit plan. Dat is dus een ontwikkeloppervlak groter dan De Rotterdam, en toch zien de ontwikkelaars nog noodzaak om de resterende 35.000 m2 ergens anders te bouwen.

Toch is zelfs met dit extra oppervlak de businesscase niet sluitend en is een woningbouwsubsidie van het Rijk nodig van 22 miljoen euro (waarvan 11 miljoen op conto van de gemeente Rotterdam). Met een voorwaarde: dat straks minimaal 50 procent van de woningen in het betaalbare segment valt. Ondanks de subsidie, is de verdeling van 10 procent sociale huur en 40 procent middensegment toch minder ‘betaalbaar’ dan het uitgangspunt voor de Rijnhavenontwikkeling (20 procent sociaal en 30 procent middensegment).

Bovendien heeft het grote benodigde ontwikkeloppervlak behalve de enorme toren, ook zijn weerslag gehad op andere onderdelen van het plan. Zoals te zien in de ongelukkige optopping van de silo, en de forse schaal van de gebouwen Ensemble en Fonda aan weerszijden van de fabriek. 

De grote schaal van deze nieuwe gebouwen marginaliseert de erfgoedwaarde van de monumentale fabriek en brengt deze letterlijk in de verdrukking. Dat er verder ook weinig moeite is gedaan om de gebouwen visueel minder aanwezig te laten zijn, is goed te zien aan appartementengebouw Fonda. Het is een organisch gevormd gebouw, dat vanuit drie celvormige basementen naar boven toe versmalt, maar dat de open, groene ruimte tussen FENIX I en de meelfabriek grotendeels dichtzet. De interessante harmonicavorm van de gevels, wordt in hoofdvorm vereenvoudigd door de vloeiende vorm van de uitkragende vloeren. Ze maken het gebouw minder spannend om te zien en massaler.

Het beeld van de meelfabriek die bijna driekwart eeuw het aanzien van Katendrecht bepaalde, wordt in deze ontwikkelingsplannen van beide kanten weggedrukt door de twee nieuwe gebouwen en komt in de schaduw van een derde. Het is vooral een kwestie van een te groot benodigd bouwvolume, want met de uitgangspunten en ambities van het plan is niet zoveel mis. Zijn er – gezien de hoge kosten en ruimtelijke druk op de locatie door alle bouwontwikkeling eromheen – nog andere oplossingen denkbaar?

Rijnhaven Belegging C.V. heeft als eigenaar nog een erfpachtcontract tot 2050, waardoor zij in principe de mogelijkheid heeft om de fabrieksactiviteiten nog 29 jaar voort te zetten. Al is het maar de vraag of een maïsverwerker nog decennia op een (dure) centrumlocatie wil blijven zitten. Daarnaast zijn er ook mogelijkheden om – buiten die 35.000 m2 –  extra te bouwen op andere, beter geschikte locaties, zoals rondom Zuidplein of op andere delen van Katendrecht. Dan hoeft op het Codricoterrein niet zo fors gebouwd te worden en katalyseer je ontwikkelingen elders. Dan zouden beide ontwikkelingen daarvan profiteren.

Dat de ambities van het plan (letterlijk) torenhoog zijn is op zich positief. Een stad die durft te vernieuwen is niet alleen spannend, maar ook weerbaarder op de lange termijn. In alle vernieuwingsdrang is het echter zaak om niet de eigen identiteit te verliezen. Het karakter van naoorlogs Katendrecht wordt tot op de dag van vandaag bepaald door dit bijzondere en unieke stukje havenarchitectuur. Door de voorgestelde herontwikkeling van Codrico verschuift dit evenwicht naar de nieuwe woningbouw en raakt de fabriek verscholen achter een wand van travertin en glas – in de schaduw van glanzend goud.

Dat het fabrieksterrein ooit moet ontwikkelen staat vast. Maar wanneer de kosten voor een vroegtijdige verplaatsing van de fabriek zo hoog zijn, dat een nagenoeg onrendabel plan ontstaat dat moet worden gecompenseerd door enorme bouwvolumes, is geduld misschien wel op zijn plaats. Dan kan de fabriek op een later moment ontwikkeld worden, op een manier die meer recht doet aan haar monumentale status – niet alleen van het gebouw zelf, maar ook voor de directe omgeving. Misschien kan zo’n langere transitietijd tussen stadshaven en hoogstedelijk gebied dan ook de rafelrandjes van het oude Katendrecht nog een beetje overdragen naar de Rijnhaven van de toekomst. Voordat ook die laatste paar plooien vakkundig worden gladgestreken.