De eisen van de landelijke protesten – in Amsterdam op 12 september, Rotterdam op 17 oktober en Den Haag op 13 november – zijn vooral gericht aan de landelijke politiek. De protestorganisaties schreven gezamenlijk het Woonmanifest met daarin tien eisen gericht aan de formerende partijen en Tweede Kamer, dat zij op 5 oktober overhandigden aan demissionair minister Ollongren.
Maar de wooncrisis kent vele aspecten en kan alleen aangepakt worden als er op verschillende beleidsterreinen en beleidsniveaus veranderingen komen. Dit geldt voor elke gemeente maar zeker in Rotterdam, waar de lokale Woonvisie olie op het – door de regering aangestoken – vuur is. Niet voor niets uitten vijf Speciale Rapporteurs van de Verenigde Naties (VN) in april dit jaar in een officiële mededeling hun zorgen aan het Rotterdams stadsbestuur. Die zorgen gingen vooral over het verkleinen van de voorraad betaalbare woningen met 13.500 woningen, door sloop en opwaardering. Gezien het feit dat er al veel woningnood, armoede en dakloze mensen zijn in Rotterdam, brengt dit beleid het recht op huisvesting in gevaar, zo oordeelde de VN.
Nu zijn gemeenten op sommige punten zeker gebonden aan landelijke regelgeving, maar er zijn genoeg lokale maatregelen die de stad nog laat liggen. Daarnaast zijn er op landelijk niveau nieuwe maatregelen ingevoerd die nog lokale invulling behoeven. Dat biedt mogelijkheden om de maatregelen naar eigen inzicht in te zetten, omdat de precieze voorwaarden en regels bij nieuwe wetgeving nog moeten worden uitgekristalliseerd.
Tot slot kan de gemeente experimenteren met uitzonderingen op landelijk beleid, in de hoop dat het wordt omgezet naar landelijke wetgeving – net als in 2005 met de omstreden Rotterdamwet gebeurde. De volgende vijf dingen kan Rotterdam nu al doen.
1. Meer betaalbare woningen
Voor het creëren van meer betaalbare woningen hoeft Rotterdam niet te wachten op landelijke maatregelen: de gemeente kan op dit gebied al een aantal lokale maatregelen invoeren, zoals zeer terughoudend zijn met de sloop of verkoop van de meest betaalbare huurwoningen. Maar ook: wooncoöperaties ondersteunen (bijvoorbeeld met bouwlocaties, vastgoed, fondsvorming of kennis) en het grondbeleid van de gemeente primair ten dienste stellen aan betaalbaar wonen.
2. Opkoopbescherming
Vanaf 1 januari 2022 hebben gemeenten de mogelijkheid om beleggers die woningen opkopen om te verhuren, de pas af te snijden met de opkoopbescherming. Het is aan gemeenten zelf om te kiezen of en hoe ze deze maatregel willen inzetten. De wethouders van Utrecht en Amsterdam lieten in september al weten dat zij de opkoopbescherming liefst stadsbreed inzetten, terwijl onze eigen wethouder Kurvers in eerste instantie slechts enkele wijken wilde aanwijzen.
De gemeenteraad riep de wethouder vervolgens op om wél te onderzoeken hoe de opkoopbescherming stadsbreed kan worden ingezet. Het stadsbestuur kan gebieden aanwijzen op grond van leefbaarheidsproblemen of op grond van een tekort aan betaalbare woningen. Hoe die criteria voor leefbaarheid en woningnood precies worden gedefinieerd is aan gemeenten zelf.
3. Wet leegstand en kraken
Een voorbeeld van een wet die nu niet goed benut wordt is de Wet kraken en leegstand. Terwijl Rotterdam het krakers zo moeilijk mogelijk wil maken, wordt er nauwelijks iets gedaan aan leegstand. Terwijl de wet, die in 2010 werd ingevoerd, toch echt beloofde niet alleen kraken aan te pakken, maar ook leegstand te bestrijden. Gemeenten kunnen daarvoor een leegstandsverordening opstellen, die pandeigenaren verplicht om leegstand te melden en in gesprek te gaan met de gemeente over gebruik van het pand. Bij langdurige leegstand zou ook een boete kunnen worden opgelegd.
Rotterdam heeft echter géén leegstandsverordening – een voorstel van GroenLinks werd in 2017 verworpen. Dit college vindt het ook niet nodig om leegstand harder te bestrijden, vanuit het idee dat leegstand voorkomen zou kunnen worden door tijdelijke huur zoals anti-kraak. Maar anti-kraakwonen is juist ook een van die precaire woonvormen die je als stadsbestuur zou willen voorkomen.
4. Kostendelersnorm
In sommige gevallen werpt landelijke wetgeving wel echt belemmeringen op voor lokale oplossingen. De kostendelersnorm is zo’n maatregel: het is een van de oorzaken voor de groeiende dakloosheid onder jongeren, maar het kabinet wil de norm niet afschaffen. Deze norm (ingevoerd in 2015) verlaagt de individuele uitkering wanneer meerdere mensen gezamenlijk in een huis wonen, vanuit het idee dat mensen in één huishouden vaste lasten kunnen delen. Het leidt ertoe dat ouders die een bijstandsuitkering ontvangen, hun kind op hun 21e verjaardag uitschrijven of zelfs uit huis zetten, waardoor het risico op dakloosheid of in elk geval precair wonen voor deze jongeren enorm toeneemt.
Om deze reden pleit Rotterdam, samen met de drie andere grote steden, voor afschaffing van de kostendelersnorm. Uitzonderingen (‘maatwerk’) zijn mogelijk, en hoewel in Rotterdam een proef loopt met een langere uitzonderingstermijn wordt er nog weinig gebruik van de uitzonderingen gemaakt omdat het “veel verantwoordelijkheid van medewerkers vraagt en de gemeente vreest voor willekeur”. Meer personeel vrijmaken binnen de gemeente is dus nodig.
Maar de gemeente stelt ook als voorwaarde voor iemand die deze langere uitzonderingstermijn wil krijgen, dat er onder begeleiding gezocht wordt naar structurele huisvesting. Iets wat gezien de wooncrisis nogal een belemmering opwerpt, en dus niet realistisch is. Ook daar kan de gemeente dus – nu de lobby voor afschaffing nog loopt – betere invulling aan geven.
5. Verhuurdersvergunning
De nood is hoog en de landelijke beleidsveranderingen die nodig zijn blijven vooralsnog uit. Daarom zou Rotterdam, zoals Eeva Liukku al eerder op Vers Beton betoogde, ook moeten experimenteren met lokale uitzonderingen op landelijk beleid. In de hoop dat het leidt tot landelijke wetgeving. In 2005 zocht het stadsbestuur met een lokaal experiment ‘de randen van de wet op’ door de Rotterdamwet in te voeren die het recht op vrije vestiging van mensen inperkt en mensen indirect op afkomst discrimineert. Dat is nogal wat vanuit juridisch-ethisch perspectief, dus je vraagt je af waarom er op andere vlakken zo netjes binnen de lijntjes van de landelijke wetten gekleurd moet worden.
De verhuurdersvergunning is een goede kandidaat voor zo’n lokaal experiment. En dan niet voor verhuurders die al over de schreef zijn gegaan zoals het landelijke wetsvoorstel ‘Goed verhuurderschap’ wil, maar voor álle verhuurders. Vanuit het recht op huisvesting is het immers helemaal niet zo gek om preventief regels op te stellen voor de verhuur van woningen. Het gaat immers het om een basisbehoefte en een grondrecht.
Bezwaren van de minister om een algemene vergunningplicht in te voeren, zijn dat verhuurders hun recht op eigendom hebben en dat we binnen Europa afspraken hebben over vrij verkeer van diensten. Maar beide kunnen worden ingeperkt ten behoeve van het algemeen belang: bescherming van huurders. Ook het onteigenen van notoire huisjesmelkers is volgens opeenvolgende ministers moeilijk vanwege het recht op eigendom. Maar ook hier wordt er wel erg makkelijk aan voorbijgegaan dat het algemeen belang en het recht op huisvesting voor huurders óók zwaar wegen. Het kiezen voor het ene maar niet voor het andere principe, is simpelweg een politieke afweging.
En als het inperken van rechten van burgers wordt toegestaan om zoiets vaags als de ‘leefbaarheid in wijken’ te verbeteren (zoals bij de Rotterdamwet), dan kan het Rotterdams stadsbestuur zich ook wagen aan het inperken van de rechten van verhuurders omwille van het algemeen belang van goede volkshuisvesting. In dat licht is een recente opmerking van Kurvers in het AD over de opkoopbescherming hoopvol: “Ik ben een VVD-wethouder, maar ik vind de belangen van Rotterdammers belangrijker dan de vrije markt”.
Desastreus effect
Met een algemene vergunningplicht voor verhuurders kan Rotterdam potentieel ook al een aantal problemen in landelijke wetgeving aanpakken. Bijvoorbeeld rondom tijdelijke huurcontracten: demissionair minister Ollongren is niet van plan het nieuwe kabinet te adviseren deze wetgeving die dit sinds 2016 toestaat, de nek om te draaien.
Terwijl duidelijk zichtbaar is welke ramp vijf jaar1 tijdelijke contracten opgeleverd hebben: in Rotterdam wordt inmiddels de helft van de particuliere huurwoningen met een tijdelijk contract aangeboden. De negatieve bijeffecten daarvan – permanente woononzekerheid en almaar stijgende huurprijzen – zijn desastreus voor huurders en woningzoekenden. De doelen van die versoepeling op de huurmarkt – meer doorstroming en meer aanbod – zijn bovendien niet gehaald.
Terwijl de insteek was dat de tijdelijke huurcontracten uitzondering zouden blijven, zo beloofde toenmalig minister Blok bij de invoering ervan. Reden genoeg dus om in een verhuurdersvergunning vast te leggen dat verhuurders moeten aantonen dat een tijdelijk huurcontract voor hen een noodzakelijke uitzondering is. Zo kan de gemeente ook echt afdwingen dat vaste huurcontracten de norm zijn. Een ander voordeel van een algemene vergunningplicht is ook dat het de handhaving van malafide verhuurders makkelijker maakt, omdat de vergunning kan worden ingetrokken bij notoire overtreding van de regels van ‘goed verhuurderschap’.
Fundamenteel andere woonvisie
Kortom, er is alle reden om op 17 oktober te demonstreren voor beter landelijk én lokaal beleid. Omdat lokaal beleid, met een aanpassing van de Woonvisie uit 2016 voorop, kan zorgen voor significante verbeteringen voor woningzoekenden, huurders en bewoners. En omdat veel landelijk beleid nog lokaal moet worden ingevuld, en lokale uitzonderings-experimenten bovendien kunnen aanzetten tot landelijke wijzigingen.
Ik heb hier een paar voorbeelden gegeven van concrete maatregelen waar het Rotterdamse stadsbestuur mee aan de slag zou moeten gaan, maar er is nog meer mogelijk – denk bijvoorbeeld aan uitbreiding van de huurteams en ondersteuning van bewoners bij herstructurering (zoals Amsterdam doet) en regulering van de huurprijs in de vrije sector (zoals Den Haag doet).
Maar bovenal is de dringende oproep aan lokale bestuurders en beleidsmakers komende zondag in het Afrikaanderpark: er is een fundamentele andere visie op woonbeleid nodig om de wooncrisis op te lossen. Dit is in de kern dezelfde boodschap als die aan het kabinet en de Tweede Kamer: het recht op huisvesting moet centraal staan in woonbeleid, in plaats van dat beleid geldt als middel om de gaten die de ‘woningmarkt’ achterlaat, te repareren. Die verandering is essentieel. Wet- en regelgeving, beleid en praktijk, moeten het recht op huisvesting voor iedereen verwezenlijken, garanderen en beschermen.
Stel dát een nieuw kabinet gehoor geeft aan de oproep van de woondemonstranten om het woonbeleid fundamenteel te veranderen, dan hebben we de lokale politiek hard nodig om het woonrecht te verwezenlijken en te versterken. En op zijn minst hebben we lokaal woonbeleid nodig dat geen olie op het vuur gooit.
- sinds de Wet doorstroom huurmarkt uit 2016 ↩︎
- Term is van Pieter Bol van het Centrum voor Onderzoek en Statistiek. Hij beschrijft hoe de geprognostiseerde bevolkingsontwikkeling in Rotterdam in combinatie met toenemende overlastproblematiek in de wijk Charlois tot zeer emotionele discussies in de stad leidde.
Citaat: Sommigen zagen een sterke samenhang tussen veiligheidsproblemen, sociaal-economische achterstand en etnische achtergrond, anderen bestreden dit fel. De uiteindelijk door college en raad gekozen sociaal-economische invalshoek en de definitie van kansarmen (zij die geen inkomen uit werk hebben), maakten het probleem hanteerbaar. ↩︎
- Tussen 2006 en 2010 behoren ook enkele straten buiten deze buurten tot de aangewezen gebieden. Vanaf 2014 wordt de wet ook toegepast in delen van Delfshaven. ↩︎
- Ook de Commissie voor Gelijke Behandeling adviseerde de overheid dat de Rotterdamwet kan leiden tot indirect onderscheid op grond van ras. Bepaalde groepen zijn oververtegenwoordigd in lagere inkomensgroepen. Hierdoor kunnen etnische minderheden onevenredig hard getroffen door de inkomenseisen. ↩︎
- Het is het eerste onafhankelijke wetenschappelijke onderzoek, in opdracht van de minister, na aandringen van de Eerste Kamer. ↩︎
- Hochstenbach werkt in zijn onderzoek niet met de groep daadwerkelijk geweigerden, maar met potentieel geweigerden. Dit gaat om mensen die afgewezen zouden worden voor een huisvestingsvergunning als zij deze zouden aanvragen. Reden hiervoor dat dat het aantal daadwerkelijk geweigerde aanvragen redelijk laag is. In de praktijk ligt het echter in de lijn der verwachting dat de Wbmgp (…) een belangrijke preventieve of afschrikkende werking heeft, aldus Hochstenbach en collegas. En laat nu die potentieel geweigerden vaker tot de groep niet-westerse allochtonen en veel vaker tot de groep westerse allochtonen behoren, aldus Hochstenbach. ↩︎
- De Leefbaarometer geeft de leefbaarheidssituatie van gebieden in de stad weer. De Leefbaarometer is opgemaakt uit vijf zogenoemde dimensies, een soort hoofdthemas: Woningen, Bewoners, Voorzieningen, Veiligheid en Fysieke Omgeving . Deze krijgen alle vijf een eigen score aan de hand van de onderliggende indicatoren. ↩︎
- Het COS stelde voor om wijken te selecteren op grond van een twaalftal indicatoren. Twee van deze indicatoren gingen over de etnische samenstelling van de wijken, namelijk het aandeel mensen met een niet-westerse migratieachtergrond en het aandeel nieuwkomers korter dan twee jaar in Nederland. Hoe meer inwoners met een niet-westerse migratieachtergrond er in een wijk wonen, des te slechter scoort de wijk volgens het rekenmodel, en des te groter is de kans dat de wijk in aanmerking komt voor toepassing van de Rotterdamwet. ↩︎
- Desgevraagd legt de ontwikkelaar van het nieuwe afwegingskader me uit vooral geïnteresseerd te zijn in het aandeel bijstandsgerechtigden binnen de dimensie bewoners van de Leefbaarometer. Toch wordt wel degelijk de hele dimensie bewoners gebruikt in de selectie. En: de daadwerkelijke cijfers van het aantal bijstandsgerechtigden op straatniveau zijn al bekend. De dimensie bewoners voegt in dat opzicht dus helemaal niets toe. ↩︎
Bekijk ook de strijd voor betaalbare huren in Rotterdam vanuit een meerjarenperspectief. Wat is opgebouwd aan stadsvernieuwing en sociale woningbouw is na de opkomst van Pim Fortuin in diskrediet gebracht.
De opgeknapte stadsvernieuwingswijken werden probleemwijken. Met onaangepaste buitenlanders en veel criminaliteit. De Puinhopen van Paars had de LPF het over en later nam Leefbaar Rotterdam die zogenaamde “verloedering” over. Een meerderheid van de Rotterdammers vond het probleem van de immigranten en verloedering decennia veel belangrijker dan de huisvesting van de lage inkomens.
Als je je pleidooi op de agenda van de Rotterdamse gemeenteraad gaat zetten , ontkracht dan ook die visie . Leg een link tussen het banale motief van gentrificatie en de politiek van Leefbaar Rotterdam. Het gaat nu niet meer over de Puinhopen van Paars ,maar over de Puinhopen van Leefbaar Rotterdam !
Oproep aan lokale politiek is duidelijk. Zijn er aan de wooncoöperaties geen kritische vragen te stellen?
Om te reageren moet je ingelogd zijn. Inloggen kan je hier. Als je nog geen account hebt meld je nu aan als supporter of maak hier een gratis reageerdersaccount aan.