Zalmhaventoren: brengt de Maas in balans maar de woningmarkt niet

Rotterdam is de enige stad in Nederland waar het lukt om torenhoge ambities waar te maken vertelt Dam, derde generatie in het familiebedrijf Dam & Partners Architecten. Hij heeft een reputatie van hoogbouwarchitect, wat blijkt uit de talrijke maquettes van torens in zijn Amsterdamse kantoor. Hij prijst het lef van het Rotterdamse stadsbestuur dat de bouw van de Zalmhaven¹ door een wijziging van het bestemmingsplan mogelijk maakte. Elders in Nederland moet hij hoogbouw vaak verdedigen, zegt Dam in een podcast voor Architectenweb, terwijl het volgens hem een beproefde manier is om veel woningen in de stad te bouwen en zo het landschap eromheen te sparen. Point taken. 

Maar toch zorgt de toren er ook voor dat de stad op een ander gebied juist uit balans raakt, op het gebied van betaalbaarheid: geen van de appartementen valt namelijk in de categorie middelduur of sociale huur. Dat is een keuze die inherent is aan de keuze voor hoogbouw, beargumenteert Rijksbouwmeester Francesco Veenstra in een NOS-interview. Daarin legt hij uit dat bij torens hoger dan 70 meter de bouwkosten extra oplopen. In de Zalmhaventoren levert dat huurprijzen van gemiddeld 1.700 euro per maand op.

Om te begrijpen waarom voorgaande stadsbesturen een toren met dure appartementen wilden, is een terugblik op het ontwerpproces nodig. De tijdlijn van deze besluitvorming is door Kees Kaan op een rij gezet. Kaan is de architect van de twee lagere torens van 70 meter, ook onderdeel van het Zalmhavenplan. Zijn bureau is deel van het ontwerpteam, waar behalve Dam & Partners Architecten in het begin ook KCAP (Kees Christiaanse Architecten en Partners) deel van uitmaakte. 

Begin 2007 presenteert Kaan het voorlopig ontwerp: een cluster van middelhoge en een hele hoge toren bij de welstandscommissie. Daarop volgt een informatieavond voor omwonenden. Op de website van de (inmiddels opgeheven) actiegroep uit het Scheepvaartkwartier zijn alle 161 vragen terug te vinden en ook de reactie van toenmalig wethouder Hamit Karakus (PvdA). Karakus verklaart daarin de bezwaren tegen de torens ongegrond, door erop te wijzen dat door het toevoegen van veel woningen weer reuring zal ontstaan in het stadshart, dat vanwege de overvloed aan kantoren na zes uur maar een dooie boel is. 

De hoge prijsklasse die hand in hand gaat met het bouwen van torens paste ook bij de toenmalige ambitie van het stadsbestuur om af te rekenen met het hardnekkige beeld van Rotterdam als armoedige arbeidersstad. Van investeringen in de buitenruimte zouden bovendien alle (nieuwe) bewoners en bezoekers profiteren. De binnenstad moest zelfs een ‘City Lounge’ worden.

Maar dit eerste Zalmhavenplan zou de krediet- en vastgoedcrisis van de jaren 2010 niet overleven. Ondertussen verrezen er diverse (woon)torens voor welgestelden op de Wilhelminapier, zoals in 2005 de Montevideo-toren (ontworpen door Mecanoo, 152 meter), gevolgd door woontoren New Orleans (Alvaro Siza, 163 meter). In 2013 was De Rotterdam klaar, een ‘verticale stad’ met een combinatie van wonen, werken en een hotel (OMA, 149 meter). Daartegenover stonden aan de andere kant van de Erasmusbrug slechts de Hoge Heren (Wiel Arets, twee keer 102 meter) en de Hoge Erasmus (Klunder architecten, 90 meter).

Inmiddels heeft de Zalmhaven zich daar dus nu bij gevoegd, waardoor de hoogbouw aan de noord- en de zuidoever inderdaad meer in balans is. Het uitgevoerde plan stamt uit 2015, opgestuwd door de toegenomen vraag naar woningen en de stijgende prijzen. Dam & Partners Architecten en Kaan Architecten pakten de plannen weer op, terwijl het ‘kopgebouw’ aan het Willemsplein (ontwerp van KCAP) werd geschrapt. In plaats daarvan werd het bestaande kantoor aan het plein opgetopt met twee verdiepingen. Het Zalmhavenplan lag daarmee niet langer aan het Willemsplein, maar richt zich met de entree op de Gedempte Zalmhaven: een brede groenstrook met de potentie om als klein stadspark te fungeren (daarover straks meer).

De hoogste toren is ontworpen door Dam & Partners Architecten en de twee lagere torens door Kaan Architecten. De drie torens delen een vier verdiepingen hoog basement, waarin de bijna 500 parkeerplekken zijn verstopt. Eromheen liggen 33 zogenaamde herenhuizen, met een dichte achtergevel tegen de garage en een voordeur aan de straat. Bovenop de vierde verdieping, tussen de torens in, komt een daktuin die toegankelijk is voor de bewoners.

Door deze ontwerpvondst zitten er in de onderste verdiepingen van de torens geen ‘dode’ parkeergevels. Dit is een verdienste voor de aanblik van de Zalmhaven en geeft een gevoel van sociale veiligheid. Vergelijk de aanblik maar eens met de gevel van de Hoge Heren aan het Willemsplein, waar vijf (!) lagen parkeren ervoor zorgen dat je je liefst zo snel mogelijk uit de voeten maakt.

Ook aan de Houtlaan, aan de zuidkant van het blok, liggen woningen met de voordeur aan de straat. Terwijl aan de Gedempte Zalmhaven de afstand tot de tegenovergelegen woningen ruim is, is de Houtlaan veel smaller. Er staan geen bomen in de stoep en de woningen hebben ook geen voortuintjes waardoor de aluminium gevels keihard op de stoep landen. Dat voelt in deze tijd van klimaatcrisis en verlies van biodiversiteit, niet goed. “We hebben met de brede stoep ruimte gelaten voor privé, dan wel gemeenschappelijk groen. Ik hoop dat er bomen komen en stukjes als privé tuinen worden uitgegeven”, stelt Kaan.

Een zachte landing van de torens ontbreekt vooralsnog ook aan de Gedempte Zalmhaven, waar behalve woning-entrees ook een winkel, een kantoor en de toegang tot het restaurant komen. Bouwverkeer rijdt nu nog af en aan voor de laatste werkzaamheden. Ligt er wel een ontwerp voor een groenstrook klaar? Nee, blijkt uit navraag bij de gemeente. Hoewel de torens zo goed als af zijn, is de afdeling Stadsontwikkeling nog niet verder gekomen dan het inventariseren van de wensen bij omwonenden. “In oktober 2022 wil de gemeente terug naar de omwonenden met een voorlopig ontwerp voor de buitenruimte, die naar verwachting in de zomer van 2024 aangelegd wordt,” verklaart de woordvoerder.

Dat is ruim twee jaar na oplevering van de torens, rijkelijk laat voor een plan dat zich al achttien jaar aandient. De enige verklaring van Stadsontwikkeling hiervoor is dat “corona en gebrek aan capaciteit het ontwerp iets hebben vertraagd, waarschijnlijk zo’n zes maanden”. Pijnlijk als je beseft dat omwonenden de bouw van de torens hebben proberen tegen te houden – onder andere vanwege de jarenlange bouwoverlast in de openbare ruimte voor hun deur.

Kan de architectuur van de torens het gebrek aan aandacht voor de inrichting van de buitenruimte compenseren? Het bouwdeel van Kaan Architecten, opgetrokken in witte aluminium gevelbekleding dat op de hoeken goudbruin kleurt, is heel helder van compositie. Kaan liet zich inspireren door de neoclassicistische architectuur van diverse hoekpanden in het Scheepvaartkwartier, maar wilde zijn ontwerp geen onnodige franje meegeven: “Met teveel details verliest de architectuur zijn waardigheid.” Omdat de hoeken van de kroon open zijn en de balustrades van de balkons van glas zijn, ogen de torens licht en luchtig.

Die transparantie is minder bij de zandkleurige hoge toren, ondanks dat de penthouses en de top zijn bijna geheel van glas zijn gemaakt. Daaronder zijn ook de hoeken van glas gemaakt maar die zijn door de spiegeling van het materiaal te weinig doorzichtig om luchtig over te komen. Dam ziet dat anders: “Het klinkt misschien raar voor zo’n hoge toren, maar we wilden juist geen agressieve toren, maar eentje die als het ware in de lucht oplost.” Hij voegt eraan toe dat zijn opdrachtgever aanvankelijk een rode bakstenen gevel wilde, maar Dam hield voet bij stuk.

Vanaf de straat oogt de toren behoorlijk gesloten. Dat wordt versterkt door de balkons, een verplichting volgens het Bouwbesluit, die deels inpandig liggen. Dam merkt op dat het überhaupt lastig is bij zulke hoge torens balkons te ontwerpen – in het buitenland is dat zelfs zeer ongebruikelijk. Ze zijn half naar binnen geschoven om eraan bij te dragen dat mensen er nog beschut kunnen zitten. “En om een veilig gevoel te geven hebben we de balustrades iets hoger gemaakt dan strikt noodzakelijk,” stelt Dam.

Als kwaliteiten van de hoge toren noemt Dam ook de relatief grote verdiepingshoogte van 2,70 meter. Hij toont een plaatje van een dubbelhoge lobby ingericht met weelderige planten, onder een lichtstraat, een glazen dak, waar een café komt.

En het uitzicht, kunnen ook bezoekers daar straks van genieten? “Ja”, vertelt Dam, al zal er wel toegang geheven worden. Hij weet hij nog niet wat het gaat kosten. “Natuurlijk was het mooi geweest als het gratis was, maar bijna niets in het leven is gratis, toch?” De bezoekers die van het uitzicht willen genieten komen straks in een restaurant terecht. Dam is trots dat het ontwerpteam dit in het jarenlange ontwerpproces eruit gesleept heeft: “Veel architecten die hoogbouw ontwerpen roepen dat ze een deel openbaar toegankelijk maken, maar hoe vaak lukt het ook? Dat het ons is gelukt, daar ben ik trots op.”