Advertentie

VB – vacaturebank – banners – Hardwerkende – klik hier! – 1456×180
Voor de harddenkende Rotterdammer
image_6483441

Op de plek in Rotterdam-Zuid waar een stuk land uit de Nieuwe Maas moest oprijzen ligt een ponton van Boskalis klaar. ‘Materieel voor de landaanwinning van het nieuwe stadion?’, klonk het op Twitter hoopvol onder voorstanders van een nieuw stadion. Maar nee. Volgens een woordvoerder van Boskalis ligt het ponton er al langer, en is het bij geen enkel landaanwinningsproject betrokken. 

Het moest de eyecatcher worden van de gebiedsontwikkeling Feyenoord City: een stadion voor 63.000 toeschouwers, oprijzend uit de rivier op dat stuk aangewonnen land. Maar zes jaar na de presentatie van de plannen was er nog altijd geen bouwer die de klus voor een vaste prijs wilde klaren, en ook de financiering was nog niet rond. En dus trok de voetbalclub zelf in april de stekker uit de nieuwbouwplannen. 

Toch stopt daarmee de ontwikkeling van Feyenoord City niet. Het gebied moet veel meer worden dan een voetbalstadion alleen. Duizenden Rotterdammers moeten er over een aantal jaar wonen, werken, winkelen en recreëren. Maar door de financiële problemen met het nieuwe stadion en de stappen die de gemeente al heeft gezet staat ook de realisatie daarvan onder druk. Donderdag buigt de Raad van State zich over het bestemmingsplan. In het slechtste geval trekt de hoogste bestuursrechter een streep door het hele bestemmingsplan, omdat het stadion als belangrijkste onderdeel financieel niet haalbaar is. Ook andere ontwikkelingen binnen Feyenoord City lopen dan jaren vertraging op. Vers Beton en Onderzoekscollectief Spit beantwoorden vier vragen over hoe het nu verder moet met de gebiedsontwikkeling Feyenoord City.

1. Komt er nog een nieuw stadion?

Directeur Dennis te Kloese van Feyenoord was in april duidelijk toen hij zei dat de club zich niet meer gaat bezighouden met ‘mogelijke nieuwbouw over tien of vijftien jaar’. Feyenoord richt zich voorlopig op de prestaties op het veld en blijft langer in de Kuip. Maar bij Stadion Feijenoord, de eigenaar van de Kuip en formeel de initiatiefnemer van de nieuwbouw, denkt men er anders over. De stadiondirectie wijst op een rapport met vergelijkingen dat aantoont dat nieuwbouw toch echt de beste optie is voor de toekomst van Feyenoord. Directeur Van Merwijk heeft nog steeds goede hoop dat nieuwbouw er alsnog komt.

Ook de gemeente houdt dat vol. Volgens het stadhuis heeft Feyenoord gezegd dat de voetbalclub nú weliswaar geen nieuw stadion wil, maar later misschien wél, als de bouwprijzen over een paar jaar gedaald zijn. Er zou 54 miljoen aan besparingen gevonden zijn in het ontwerp, en zicht op financiering. Kortom, volgens de gemeente is het stadionplan nog springlevend

De vraag is hoe realistisch dat scenario is. In de oorspronkelijke plannen, waar in 2017 vol goede moed mee begonnen werd, had Feyenoord City de financiering voor het stadion op 1 januari 2019 rond moeten hebben. Maar destijds lukte het al niet om genoeg investeerders te trekken. Daar kwamen achtereenvolgens de coronacrisis, fluks stijgende bouwprijzen, een oorlog, een forse stijging van de rente en een gigantische inflatie overheen. De kans dat de wereld er op korte termijn weer uitziet als vóór 2019 lijkt klein. Als er nog een nieuw stadion aan de Maas komt, dan zal dat beduidend goedkoper, en wellicht ook kleiner moeten zijn dan in het oorspronkelijke plan.

2. Wat staat er te gebeuren bij de Raad van State?

In december 2020 nam de gemeente het bestemmingsplan voor Feyenoord City aan. Zo’n bestemmingsplan is de juridische basis om grote bouwprojecten te kunnen uitvoeren. De gemeente moet daarbij aantonen dat het ook financieel uitvoerbaar is. In de oorspronkelijke planning van Feyenoord City had eerst de financiering van het stadion rond moeten zijn, en zou de gemeente daarna pas het bestemmingsplan vaststellen. Toen dat niet lukte, werd de volgorde omgedraaid. De gemeente hoopte dat een vastgesteld bestemmingsplan vertrouwen zou wekken bij potentiële investeerders. Maar daarmee maakte Rotterdam zich wel kwetsbaar voor bezwaren tegen het bestemmingsplan. Een hele trits bedrijven en omwonenden ging uiteindelijk in beroep bij de bestuursrechter. Ondernemingen als Daka, Pathé, KFC en een rederij aan de Piet Smitkade vonden het niet terecht dat zij zouden moeten wijken voor een nieuw stadion, terwijl die plannen financieel nog lang niet rond waren. Daarnaast gingen ook omwonenden in beroep, met zorgen over zaken als parkeren. Net als waterbedrijf Evides, dat zeker wil weten dat het nog bij de leidingen kan die pal onder het stadion lopen. 

De zitting van de Raad van State is cruciaal voor de toekomst van Feyenoord City. Een uitspraak van de hoogste bestuursrechter is definitief, er is geen hoger beroep meer mogelijk, en de consequenties zijn groot. Eerst was het de bedoeling om twee zittingsdagen te houden voor de zaak, maar de Raad van State heeft nu besloten eerst één dag uit te trekken voor de vraag over de financiële haalbaarheid van het stadionplan. Dat kan zes weken na de zitting uitlopen op drie verschillende uitspraken. Ofwel de Raad van State vernietigt het hele bestemmingsplan. De gemeente moet dan een heel nieuw plan maken, met ofwel een beter onderbouwd stadionplan, ofwel geen stadion maar een andere invulling voor de plek van het beoogde stadion, bijvoorbeeld meer woningen. Zo’n uitspraak zou jaren vertraging opleveren.

De tweede mogelijkheid is dat de Raad van State het bestemmingsplan deels vernietigt. Dan wordt het stadion geschrapt, maar kunnen er wel woningen gebouwd worden bij het Mallegatpark, de Rosestraat en de Colosseumweg. Voor de plek aan de Maas waar het stadion zou komen, moet dan een nieuw plan gemaakt worden, zodat ook daar later huizen gebouwd kunnen worden. 

De derde optie is dat de Raad van State oordeelt dat de bouw van een stadion toch financieel haalbaar is. In dat geval wordt er een extra zittingsdag gepland, waarbij ook de andere bezwaren inhoudelijk beoordeeld worden, zoals over parkeren, verkeer, geluid en het uitplaatsen van bedrijven. 

3. Hoeveel is al geïnvesteerd in het stadion?

Mocht het stadion definitief niet doorgaan, dan is een flink bedrag weggegooid. De meeste kosten zijn gemaakt door Stadion Feijenoord, de initiatiefnemer van het stadionplan. Volgens de jaarrekeningen heeft de NV tussen 2016 en nu ruim 32 miljoen euro uitgegeven aan de stadionontwikkeling. Daarvan zijn onder meer architecten, adviseurs en consultants betaald.

De ontwikkelaar van Feyenoord City is de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas (Stigam). Deze stichting moet, samen met een tweede ‘stichting verwerving’, de gronden aankopen, bouwrijp maken en doorverkopen. Voor zover uit het Kadaster is te achterhalen, hebben de twee stichtingen inmiddels voor 25 miljoen euro zeventien stukken grond aangekocht in Feyenoord City. Daarvan zijn twee percelen aan de Stadionweg later weer doorverkocht voor 5 miljoen euro aan Shurgard. 

Daarnaast betaalt de Stigam uitkoopsommen aan bedrijven die verplaatst moeten worden. Over de hoogte van die bedragen wordt doorgaans niets bekend gemaakt. In de jaarrekeningen van het laboratorium TLR is te lezen dat het bedrijf in 2020 nog 2,5 miljoen euro tegoed had voor de verplaatsing, en in 2021 nog 2,8 miljoen. Elektrotechnische groothandel Yesss Electrical meldt in het jaarverslag over 2020 dat het ‘a huge amount of money’ ontving van Feyenoord City voor het sluiten van een toch al verlieslijdende vestiging.

Tot slot heeft de Stigam kosten voorgeschoten aan Stadion Feijenoord, toen daar de bodem van de schatkist was bereikt. Voor vier miljoen euro draagt de Stigam de kosten voor onder meer het afronden van het stadionontwerp en kosten voor de overkluizing van het spoor.

Ook de gemeente heeft al veel geld in het stadionplan gestoken. Uit financiële stukken van de gemeente komt naar voren dat jaarlijks 1,75 miljoen euro aan ambtelijke kosten wordt gemaakt voor het al vijf jaar lopende project. Toen de Stigam krap bij kas zat, kocht de gemeente eerder dit jaar voor 8,3 miljoen euro de gronden van de Gamma op de plek van het nieuwe stadion. Daarnaast heeft de gemeente een oude lening aan Stadion Feijenoord omgezet in aandelen. De kans dat die lening ooit nog zou worden terugbetaald was al erg klein, maar het geld is nu helemaal van de gemeentelijke balans geschrapt. Het idee was dat die 7,9 miljoen gebruikt kon worden voor het herontwikkelen van De Kuip, na de bouw van een nieuw stadion – althans, in dat hoofdstuk staat de omzetting van de lening genoemd in het position paper. De omzetting in 2019 lijkt echter vooral nodig te zijn geweest om de schuldenberg van Stadion Feijenoord wat te verkleinen.

Naast de gemeente hebben ook tal van andere (semi-)publieke instellingen kosten gemaakt aan de stadionplannen. Het waterschap, waterbedrijf Evides, de GasUnie, ProRail, de provincie en het havenbedrijf hebben allemaal veel mensuren gestoken in de uitdagingen die het nieuwe stadion opleverde voor hun belangen. Geen van die partijen wil daar desgevraagd een prijskaartje aan hangen. 

Het ministerie van Binnenlandse Zaken maakte 21,2 miljoen euro over naar de gemeente Rotterdam uit het subsidiepotje om woningbouw te stimuleren. Dat geld mag de gemeente blijkens de subsidievoorwaarden grotendeels gebruiken voor zaken die samenhangen met de bouw van het nieuwe stadion. Onder meer de verplaatsing van kabels en leidingen, de bouw van een loopbrug richting het stadion en het sluiten van het gasoverdrachtstation in het Mallegatpark worden met die subsidie gedekt. Ook wil de gemeente er een aantal percelen grond mee aankopen, zoals treinenwerkplaats Shunter en het tankstation van Esso. 

De in totaal bijna honderd miljoen euro aan voorinvesteringen in het nieuwe stadion is natuurlijk niet helemaal weggegooid geld. Op de plek van de uitgekochte bedrijven kunnen in plaats van een voetbaltempel ook woningen komen, en ambtelijke kosten zou de gemeente ook voor andere plannen gemaakt hebben.

 

4. Hoe nu verder met stadion en gebiedsontwikkeling?

Bij Feyenoord moet eerst intern orde op zaken gesteld worden. De directies van het stadion en de voetbalclub zouden niet meer met elkaar praten. Stadion Feijenoord heeft bovendien financieel een groot probleem. De lening van 17,5 miljoen euro die werd afgesloten bij Goldman Sachs moet worden terugbetaald. Dat geldt ook voor de belastingschuld die ontstond in de coronajaren. Voor achterstallig onderhoud aan De Kuip is er dan ook weinig geld. 

De voetbalclub Feyenoord doet het financieel juist goed, met dank aan sportieve prestaties in de Conference League volgend jaar en een lucratieve transferzomer. Binnen de club wordt wel gekeken naar het scenario om Stadion Feijenoord N.V. over te nemen, zodat de club baas in eigen huis is. Daarna kan worden gekeken naar de toekomstige huisvesting: toch nieuwbouw, of een grondige renovatie van de Kuip. Het consortium De Moderne Kuip voert daarover op de achtergrond inmiddels ook gesprekken met de gemeente.

Voor die plannen is het van belang dat de Raad van State niet definitief goedkeuring geeft aan het nieuwe bestemmingsplan Feyenoord City. Dat zou betekenen dat De Kuip definitief zijn status als voetbalstadion verliest – het is planologisch niet mogelijk om twee grote voetbalstadions naast elkaar te bestemmen. 

Ook voor de gemeente is de uitspraak van de Raad van State cruciaal. Vernietigt die het bestemmingsplan, dan duurt het waarschijnlijk een jaar of drie voor er een nieuw is. Als het nieuwbouwstadion definitief van de baan is, ontstaan er allerlei (financiële) problemen. Zo heeft de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas schulden gemaakt om de gronden onder het stadion te kopen. De gemeente zou die grond voor 60 miljoen euro overkopen en in erfpacht uitgeven aan het stadion. Als er geen stadion komt, rijst de vraag wie er dan opdraait voor de kosten van de al aangekochte percelen. Daarnaast moet de woningbouwsubsidie van Binnenlandse Zaken mogelijk worden terugbetaald.

Ook de landaanwinning komt dan in de knel. Er is een overeenkomst met het Rijksvastgoedbedrijf dat het stuk rivier bij hoge uitzondering wil overdragen aan de gemeente. Maar volgens interne stukken alleen ten behoeve van een stadion. Als het stadion er niet komt, maar er wordt wel land aangewonnen voor woningbouw, dan moet de openbare biedprocedure van het rijksvastgoedbedrijf wellicht opnieuw. Voorlopig wil niemand op de mogelijk uitkomst van de procedure bij de Raad van State vooruitlopen. 

De zitting van de Raad van State is donderdag te volgen via een livestream op de site van de Raad van State.

Dit onderzoek is een samenwerking van Vers Beton en OPEN Rotterdam en is tot stand gekomen met steun van het Stimuleringsfonds voor de Journalistiek en de leden van Vers Beton.

20190222_091413

Bram Logger

Bram Logger (1980) studeerde rechten in Leiden en ging na een master journalistiek aan de Rijksuniversiteit Groningen aan de slag bij het Utrechts Nieuwsblad, freepaper DAG en Trouw. Als freelance onderzoeksjournalist werkt hij voor coöperatie Sp/T, Investico, Follow the Money, de Groene Amsterdammer en Trouw. Hij verdiept zich al sinds 2013 in sporteconomie, waaronder ook de stadionplannen rondom de Kuip. Voor Vers Beton maakte hij dit dossier over Feyenoord City.

Profiel-pagina
daan_timmer

Daan Timmer

Illustrator

Daan Timmer, 28 jaar, is al van kleins af aan bezig met illustratie en ontwerp. Sinds hij in 2015 afstudeerde aan de WDKA werkt hij als grafisch ontwerper. Daarnaast timmert hij ook hard aan de weg als freelance illustrator en heeft een eindeloze fascinatie voor gezichten en de verhalen die erachter schuilgaan. Deze verhalen spelen samen met zijn eigen rijke achtergrond een grote rol in zijn werk.

Profiel-pagina