Advertentie

VB – vacaturebank – banners – Hardwerkende – klik hier! – 1456×180
Voor de harddenkende Rotterdammer
VersBeton_OurDomain_SylvanaLansu (9)
Beeld door: beeld: Sylvana Lansu

De term ‘woongebouw’ dekt de lading eigenlijk niet. In OurDomain zit een verbluffend aantal van 612 appartementen, aangevuld met gemeenschappelijke ruimtes onderin en bovenop het gebouw. Die zijn toegespitst op studenten en jongvolwassenen: de doelgroep van OurDomain. Mark Kuijpers, managing director van Greystar – de van oorsprong Amerikaanse belegger en eigenaar van het gebouw – legt uit waarom: “Jongeren komen in de stad moeilijk aan een woning. Zij willen zich nog niet settelen, maar willen wonen met gelijkgestemden. Wij bieden hen betaalbare compacte standaardwoningen aan, ‘verlengd’ met voorzieningen.”

air_logo_groot

Lees meer

Mogelijk gemaakt door

Dit artikel is tot stand gekomen dankzij het Architectuur Instituut Rotterdam

In het gebouw vind je inderdaad van alles. Zo zijn er kamers om te studeren en te werken maar ook om te ontspannen. Ook aan een wasserette en een grote fietsenstalling is gedacht. Het ruime dakterras is voorzien van zitplekken, barbecues en een fitnessplek. Van achter een service desk behandelt een team van zeven Greystar-medewerkers vragen of klachten. Kuijpers: “Wij zijn behalve eigenaar ook het gezicht naar onze huurders. In Nederland zijn wij een van de weinige beleggers die dat doen.”

Hoogopgeleide jongeren

Niet elke jongvolwassene komt in aanmerking voor een woning: Greystar stelt minimaal een (afgeronde) studie aan een hbo-opleiding verplicht. Het merendeel van de bewoners is student. Recent afgestudeerden ofwel ‘young professionals’ zijn ook welkom, voor maximaal vijf jaar. Dit zogenaamde jongerencontract 1eindigt als je 28 bent, waarna je moet verhuizen. Samenwonen, voor velen een volgende stap, is mogelijk in de circa 150 one bedroom-woningen in het gebouw.

De eerste bewoners trokken in januari 2022 in, hun jaarcontract loopt deze maand af. Zijn ze blij met hun woning? “Wij streven naar een tevredenheid van 9 op een schaal van 10. Daar zijn we nog niet, maar dat hoort ook een beetje bij een net geopend gebouw,” stelt property manager Jan van Zanten. Zo waren er wat problemen met de vloerverwarming. “Toch heeft 90 procent van de 250 huurders met een aflopend contract besloten te blijven.” In Amsterdam en Diemen, waar Greystar al eerder twee grote wooncomplexen realiseerde volgens hetzelfde concept, huren bewoners gemiddeld drie à vier jaar.

Bont geschakeerd

Niet Greystar, maar bouwend ontwikkelaar Stebru en projectmanagementbureau Drees & Sommer Netherlands, nam in 2014 initiatief voor het gebouw. Robert Steenbrugge, algemeen directeur van Stebru, legt uit: “De locatie was krap, waardoor het een complexe rekensom was, ook bouwkundig. We hebben uren in een Excel sheet gepuzzeld om te komen tot een haalbaar plan.”

VersBeton_OurDomain_SylvanaLansu (8)
Beeld door: beeld: Sylvana Lansu

Samen toonden Stebru en Greystar aan dat het haalbaar was om op deze ‘postzegel’ middenin de binnenstad te bouwen, pal naast de Willem de Kooning Academie. Daarbij speelde een grote rol dat de gemeente geen auto-parkeerplekken verplicht stelde. Dat had te maken met de kleine afmetingen van de woningen en omdat het zo goed bereikbaar is met andere vervoersmiddelen. In 2016 kocht Greystar het gebouw en veranderde de naam in OurDomain Rotterdam Blaak.

Ondanks dat de woontoren zeventig meter hoog is en een uitgesproken vormgeving heeft, trekt het gebouw niet veel aandacht. Dat komt ten eerste omdat die hoogte op deze plek geen uitzondering is. Ten tweede is de architectuur eromheen nogal bont geschakeerd: van de Markthal, Kubuswoningen en wederopbouwbeton tot en met traditionele baksteengevels.

Puzzelen

Dat het gebouw net op het stuk grond paste, ervaar je vooral in de steeg aan de kant van de Willem de Kooning Academie. Hier is de plint twee verdiepingen hoog met halverwege een entree. Eenmaal binnen bereik je met een trap het niveau van de straat tussen de Blaak en de Maasboulevard. Aan de kopse kanten is ruimte uitgespaard voor ‘stadse’ functies: een kapperszaak en een café aan de Wijnhavenzijde. 

Het inpassen van het gebouw op het smalle en schuin oplopende kavel was dan ook een technische uitdaging. Om een maximaal oppervlak te benutten heeft de plattegrond de vorm van een uitgerekte driehoek. Charlotte ten Dijke, partner bij Tangram Architecten, was aanvankelijk verbaasd: “Als eerste zeiden wij: is dit een bouwlocatie? Maar ons bureau staat erom bekend dat we van puzzelen houden, dus gingen we de uitdaging aan.”

Voor de gevel staan gigantische betonnen kolommen. Die zijn hard nodig om het smalle gebouw overeind te houden. En in de vormgeving van de gevel zit iets dat je alleen ziet als je het weet: in de aluminium gevelpanelen is een patroon geëtst in een bronsachtige kleur, gebaseerd op een foto van de verwoestingen van 14 mei 1940. De verwijzing is bewust impliciet: “We wilden geen monument maar wel op een of andere manier de geschiedenis zichtbaar maken”, vertelt Ten Dijke. Op 14 mei 2021 is het bombardement herdacht door de namen van de slachtoffers op de gevel te projecteren. Schrijver Arjen van Veelen merkt hier in zijn recent verschenen boek ‘Rotterdam, een ode aan inefficiëntie’ fijntjes over op dat praktisch geschoolden, zoals veel van de slachtoffers waren, tegenwoordig niet zouden mogen wonen in OurDomain. Slik.

Duur

En dan de hoogte van de huur in OurDomain. Kort voor de oplevering vergeleek OPEN Rotterdam die in een kritisch artikel met de prijs voor een sociale huurwoning. Een vergelijking die opgaat voor de meeste woningen in OurDomain, want die vallen onder de sociale huurgrens2. Het meest voorkomende woningtype is een eenpersoons ‘standard studio’ waarvoor – anders dan bij gangbare sociale huurwoningen – Greystar bovenop de kale huur van pakweg 700 euro nog en voorschot aan servicekosten van ruim 200 euro rekent. Die betaal je niet alleen voor energie en snel internet, maar ook voor de gedeelde voorzieningen. Het is geen menu dat je naar eigen keuze samenstelt, aldus Greystar: “Iedere huurder is van belang voor de community en betaalt mee.”

De totale woonlasten zijn daarmee dus een stuk hoger dan 700 euro per maand. Desondanks telt de gemeente de woningen mee als sociale huurwoningen. Diverse gemeenteraadsleden vroegen toenmalig wethouder Bouwen en wonen Bas Kurvers (VVD) of dat terecht is. Hij antwoordde dat de kale huur klopt op basis van het daarvoor geldende puntensysteem. Ook de servicekosten zijn ‘conform de regelgeving’. De raadsleden wilden ook weten of Greystar niet discrimineert door alleen hoger opgeleiden toe te laten. Dat mag de eigenaar zelf weten, antwoordde de wethouder.

VersBeton_OurDomain_SylvanaLansu (4)
Beeld door: beeld: Sylvana Lansu

Enclave

Ik deelde aanvankelijk de verontwaardiging van de raadsleden over de hoge huur. Maar na een bezoek aan OurDomain werd me duidelijk dat een vergelijking met een gangbare sociale huurwoning appels met peren vergelijken is. Zo zullen onderaan de streep de totale woonlasten in OurDomain niet altijd hoger zijn dan in een gangbare sociale huurwoning: diensten als internet en energie zijn immers in de servicekosten inbegrepen.

Maar dan de inkomenseis. Die staat, hoewel wettelijk toegestaan, haaks op het idee dat iedereen een redelijke kans op de woningmarkt verdient. Rotterdam sluit helaas veel mensen buiten, bijvoorbeeld via de Rotterdamwet, waardoor de verdeeldheid in de stad afgelopen jaren is toegenomen. Het huisvesten van studenten en hoogopgeleide jongvolwassenen in speciale gebouwen is daar niet per se onderdeel van – ook voor senioren bestaan bijvoorbeeld specifieke woonconcepten. Maar het is discutabel dat Greystar onder de noemer ‘wonen met gelijkgestemden’, Rotterdammers met een mbo-opleiding geen toegang biedt. Het resultaat: een enclave voor hoogopgeleiden.

Daarnaast vergroot OurDomain vanwege de locatie middenin de binnenstad, waar bouwgrond schaars is en huizenprijzen hoog liggen, de kloof tussen de haves en de have nots. Direct om het gebouw vind je alles wat je nodig hebt, maar het pakket aan services prikkelt huurders niet bepaald om buiten de eigen bubbel te stappen. Hoewel de stad dus aan hun voeten ligt, hebben zij die stad maar beperkt nodig. Hoe anders is dat voor andere Rotterdammers die juist van de binnenstad afhankelijk zijn, voor levensmiddelen op de markt, of voor een boek van de Centrale Bibliotheek.

Warme broodjes

Ondanks de bezwaren zijn de woningen als warme broodjes over de toonbank gegaan – hoe kan het ook anders in de huidige woningmarkt. Waardoor laten bewoners zich verleiden? Nou, bijvoorbeeld omdat een studio, het kleinste woningtype in OurDomain, recht geeft op huursubsidie (behalve wanneer je onder de 23 jaar bent, omdat tot die leeftijd de subsidiegrens een stuk lager ligt).

De studio’s zelf zijn klein: tussen de 22 en 30 m2. Huishoudelijke spullen staan dan al snel in de weg, maar daar is aan gedacht: een stofzuiger bijvoorbeeld trek je voor een klein bedrag uit een huurkast in de kelder. Over je inrichting (meubels, keuken en badkamer) hoef je je evenmin druk te maken. Mocht je wel liever je eigen meubels meenemen, dan moet je ergens opslagruimte huren voor de Greystar-meubels. Een spijkertje in de muur om een lijstje op te hangen? Mag niet. Heb je een huisdier? Die zal je bij je ouders moeten laten. Even een luchtje scheppen? Dat kan alleen op het dakterras. Vanwege de kleine woningoppervlakte stelt de woningwet geen balkon verplicht. Zo zijn er, naast de perks, een aantal beperkingen vergeleken met een ‘normale’ huurwoning.

Behalve studio’s biedt OurDomain enkele andere woningtypes aan. De iets ruimere one bedroom-variant wordt ongemeubileerd aangeboden en is geschikt voor twee personen. Dit woningtype is er, net als de studio’s, ook in een short stay-variant. Die huur je voor minimaal 3 en maximaal 12 maanden. Waarom? Ze liggen pal boven de drukke verkeersweg, voldoen niet aan de geluidsnormen en zijn daardoor strikt genomen geen volwaardige woningen.

VersBeton_OurDomain_SylvanaLansu (7)
Beeld door: beeld: Sylvana Lansu

Gat in de markt

Dan nog even terug naar de kritiek op OurDomain, en de vergelijking met sociale woningbouw. Goed beschouwd heeft het daar weinig mee te maken. In de woorden van Mark Kuijpers van Greystar is het gebouw een “hoogkwalitatief maar compacter” alternatief voor een sociale huurwoning voor starters. Met één groot voordeel: je staat er geen jaren voor op een wachtlijst.

Hoe je er woont heeft ook weinig te maken met een gangbare huurwoning: vanuit de entree loop je tegen een service desk aan. Eenmaal binnen onderscheidt je woning zich alleen door het nummer. De rest – je voordeur, je meubels, je bedlampje en je uitzicht – is allemaal identiek. OurDomain lijkt daarmee meer op een hotel, niet voor niets heet een deel van de ‘woningen’ short stay. Maar dan wel een hotel met maar één type bewoner: jong en hoogopgeleid. Dat concept is niet nieuw: het Student Hotel deed dat kunstje ook al. Het bleek een commercieel succes en is inmiddels in alle Nederlandse studentensteden uitgerold. 

Het is de vraag of ontwikkelingen als OurDomain gunstig zijn voor de samenleving. En daar heeft de politiek inmiddels ook oog voor: het woningbeleid wordt beetje bij beetje ingesnoerd vanwege de uit de hand gelopen prijzen. Zo geldt sinds 2021 in zestien Rotterdamse wijken een ‘opkoopbescherming’ die kleine en middelgrote beleggers moet beletten woningen voor hoge prijzen te verhuren, onder andere aan studenten. 

Maar als de kamerverhuur van particuliere beleggers stokt, zouden grote investeerders als Greystar hun aandeel in de huurmarkt voor studenten kunnen vergroten. Het kamertekort is immers nog lang niet opgelost en gebleken is dat grote gebouwen voor jongeren een gat in de markt zijn. De ontwikkeling van studentenhotels als OurDomain zal zich dan ook doorzetten als het aan de markt ligt. Greystar laat er geen gras over groeien en realiseert op het Brainpark, dichtbij de campus van de Erasmus Universiteit, binnenkort een nieuw gebouw volgens het OurDomain-concept. Ook in Den Haag komt er een bij, opnieuw in samenwerking met Stebru.

Dat betekent dat de huidige wethouder Bouwen en Wonen, Chantal Zeegers (D66), bij elk nieuw initiatief ook opnieuw raadsvragen over hoge huren en discriminatie van niet-hoogopgeleide huurders kan verwachten. Als ze die voor wil zijn, dan zal ze moeten breken met haar voorganger en de woningen niet langer als sociale woningbouw laten meetellen.

Want studentenhotels zijn geen gangbare huurwoningen, het zijn op maat gesneden concepten voor de happy few-to be. Concepten bovendien die praktisch opgeleide jongeren onnodig buiten sluiten. Terwijl het kamertekort voor hen net zo schrijnend is.

vb-mailchimp

Lees meer

Schrijf je in voor de maandelijkse architectuurnieuwsbrief!

Blijf op de hoogte van Vers Beton met de wekelijkse óf maandelijks nieuwsbrief

Over het dossier Architectuurkritiek

De verleidelijke plaatjes en ronkende teksten over nieuwbouw vliegen je om de oren. Credo’s als #Makeithappen en ‘Bouwen, bouwen, bouwen’ bevestigen het stoere imago van Architectuurstad Rotterdam. Maar hoe pakken toekomstdromen uit in de praktijk? Vers Beton onderwerpt plannen en ontwerpen van vastgoedjongens en architecten aan een reality check en geeft – indien nodig – ongezouten kritiek.

Dit dossier is mogelijk gemaakt door AIR, het Architectuur Instituut Rotterdam. Deze organisatie heeft geen invloed gehad op de inhoud van het artikel. (Meer info)

Vers Beton – Borus – Voor wie bouwt gemeente Rotterdam – 2022 – featured

Lees meer

De woning-goochelshow: zeven trucs die de gemeente Rotterdam uithaalt met bouwcijfers

Onderzoek van Vers Beton en OPEN Rotterdam over hoeveel er nu werkelijk wordt gebouwd.

Je kunt deze banner wegklikken!

... maar je kunt ook lid worden van Vers Beton voor €7,50 per maand. De eerste maand lees je gratis.

Nee, ik lees eerst het stuk verder

  1. De overheid heeft dit contract bedacht om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen ↩︎
  2. dit is de grens tussen gereguleerde sociale huursector en de particuliere huurmarkt. In 2022, het jaar van oplevering van OurDomain, lag die grens op een huur van 763,47 euro. ↩︎
  3. Dat hoge percentage komt niet omdat er zoveel meer sociale woningen gebouwd zijn, maar vooral omdat er in totaal veel minder woningen zijn bijgebouwd dan gepland (10.293, waarvan 3.564 sociaal). In relatieve zin zijn er dus meer sociale woningen gebouwd dan voorspeld, maar in absolute zin juist minder. ↩︎
  4. Waar bestaan die servicekosten uit? Startmotor vermeldt op haar website: een voorschot van 130 euro per maand voor uiteenlopende kosten (van de community-app tot ongediertebestrijding en veiligheid), plus geschatte nutsvoorzieningen van 65 euro zoals tv en internet (afhankelijk van persoonlijk gebruik), plus stoffering (vloer en geverfde muren) a 10 euro per maand, en een onderhoudsabonnement voor 8,95 euro per maand. Totale kosten: 213,95 euro. ↩︎
  5. Op de makelaarssite lezen we de voorwaarden. Als student moet je een waarborgsom betalen van vijf keer de kale huur, als Nederlandse student mogen je ouders borg staan. Voor de alleenstaande professional geldt een minimaal bruto inkomen van tenminste 3,5 keer de kale huur. Bij koppels tellen ze het hoogste inkomen plus de helft van het tweede inkomen. ↩︎
  6. Met kale huurprijzen van 675 tot 895 euro, exclusief geschatte servicekosten van 213,95 euro (raadpleging op 25 februari 2022). ↩︎
  7. Het zijn niet alleen studentenwoningen die de voorraad nieuwe sociale huurwoningen vertroebelen. Bijvoorbeeld de 76 nieuwbouwwoningen voor mensen van 55 jaar en ouder aan de Prins Hendrikstraat in Hoek van Holland (op de locatie van de inmiddels gesloopte Korrelbetonwoningen). Of het schoolgebouw aan de Laan van Oud-Kralingen, waar 16 appartementen komen voor een kleinschalige woonvoorziening met 24-7 begeleiding door Humanitas. Of de zorgwoningen als ASV-Lage Weide: 11 woningen voor 68 kinderen met een beperking. ↩︎
  8. De Rotterdamse wooncorporaties zijn het er niet mee eens dat de gemeente projecten als Lee Towers, OurDomain en Startmotor meetelt in de bouwcijfers tussen 2018 en 2020. De woningen in deze projecten hebben weliswaar een huurprijs onder de liberalisatiegrens, maar zijn veelal gericht op specifieke doelgroepen waar minimale inkomenseisen voor worden gesteld. Daarbij komen vaak nog servicekosten bovenop de huurprijs, schreven ze oktober 2021 in een brandbrief aan de gemeenteraad. Deze woningen tellen niet voor het ijkpunt Beschikbaarheid, zijn grotendeels niet passend en onbereikbaar voor de sociale doelgroep. (https://rotterdam.raadsinformatie.nl/document/10699024/2) ↩︎
  9. Volgens de woordvoerder van wethouder Kurvers is deze keuze gemaakt omdat soms bij funderingsherstel al enorme bedragen worden geïnvesteerd. Enkel een grens van 65.000 euro per woning zegt dus niet per se iets over de kwaliteitsverbetering van de woning. Door de toevoeging gaat vernieuwbouw nu zuiverder over enkel de woningen waar bijvoorbeeld de gevel wordt vervangen, de indeling van de woning gewijzigd of de toegankelijkheid verbeterd wordt. Citaat: Door de aanscherping van de definitie worden dus minder woningen meegerekend bij de woningbouwdoelstellingen dan in het verleden. ↩︎
  10. Zie bijvoorbeeld het aanbod op ParariusFunda en Directwonen ↩︎
  11. Zie voor het actuele aanbod: https://www.funda.nl/koop/rotterdam/175000-325000/bouwperiode-2011-2020/bouwperiode-na-2020/ ↩︎
  12. "In de vier grote steden is het percentage alleenwonenden al hoog (vooral door de toestroom van studenten en werkende jongeren) en zal het verder stijgen doordat hier de vergrijzing ook sterker wordt." (bron: CBS) ↩︎
  13. volgens informatiecentrum Nibud zou een huishouden idealiter niet meer dan helft van zijn inkomen kwijt moeten zijn aan de vaste lasten. Deze bestaan alleen uit veel meer dan de kale huur alleen: denk aan gas, elektriciteit, water, lokale lasten, telefoon, televisie, internet, verzekeringen, onderwijs, kinderopvang en vervoer. ↩︎
  14. Ter illustratie: de rekenmodule op de website van De Hypotheker vermeldt dat voor 325.000 een bruto jaarinkomen van meer dan 65.000 nodig is. ↩︎
  15. Als een woning na tien jaar geliberaliseerd mag worden, dan gebeurt dit pas als er een nieuwe huurder inkomt. Voor deze woningen geldt dat de huidige huurder hier niets van merkt, ongeacht hoe lang deze in de woning blijft. ↩︎
  16. Een mutatie is een vakterm voor een verandering van huurder, bijvoorbeeld omdat de huidige verhuurder verhuist of omdat deze is overleden. ↩︎
  17. Dit is de belasting die woningcorporaties jaarlijks moeten betalen over hun woningbezit. ↩︎
  18. saillant detail hierbij is dat in het VVD-verkiezingsprogramma staat dat momenteel 44% van de voorraad woningen in Rotterdam sociaal is, terwijl in de Woonvisie-voortgangsrapportage van de gemeente uit 2021 gesteld wordt dat in 2019 58,2% van de zelfstandige huishoudens tot de sociale doelgroep behoort. Volgens deze logica zou er dus volgens de VVD juist een tekort zijn van 14 procentpunt. ↩︎
  19. Voor wie van complotten houdt: die 44% komt keurig overeen met de rekensom die ex-SP’er Kees Jonker eerder maakte, toen hij zijn kritiek op de 70% van de VVD uitte. (bron: http://kjonker.blogspot.com/2022/01/vvd-corrigeert-eigen-telling.html en http://kjonker.blogspot.com/2021/12/niet-alleen-de-vvd-telt-mee.html) ↩︎
  20. Dit getal gaat over alle woningen die corporaties bezitten, dus zowel sociaal als vrije sector. ↩︎
Teun van den Ende

Teun van den Ende

chef architectuur & stedelijke ontwikkeling

Teun van den Ende laat zich niet graag leiden door hypes, maar gaat juist op zoek naar de lange lijnen in de ontwikkeling van Rotterdam – en ook andere steden trouwens. Teun combineert populaire cultuur met historisch onderzoek naar de stad.

[email protected]

Profiel-pagina
DSC_0908cutklein

Sylvana Lansu

Fotograaf

Sylvana Lansu (1991) studeerde fotografie aan AKV St. Joost in Breda. In haar werk onderzoekt ze het verlangen van de mens naar vastigheid en tegelijkertijd vrijheid. Door het fotograferen van deze aspecten in de wereld om ons heen worden de raakvlakken tussen mens en natuur zichtbaar.

Profiel-pagina
Lees 4 reacties
  1. Profielbeeld van Pim Hunfeld
    Pim Hunfeld

    Waarom dit discutabel noemen?? Puur discriminatie om mensen op basis van hoog-laag opgeleid een woonvergunning te geven.

  2. Profielbeeld van Wim van de Poll
    Wim van de Poll

    Los van het wethouderlijk manipuleren van de sociale woningbouw statistiek had hier uit stedebouwkundig oogpunt nooit gebouwd mogen worden.
    Voor mij is dit gebouw een uitroepteken hoezeer R’dam een soort naargeestig Gotham City aan het worden is.

    1. Profielbeeld van Reinout van Schouwen
      Reinout van Schouwen

      Als niet-stedenbouwkundige ben ik wel benieuwd waarom dan niet?

      1. Profielbeeld van Wim van de Poll
        Wim van de Poll

        Daar hoef je niet zozeer stedebouwkundig professional voor te zijn, maar ik noem een paar dingen:
        – het wederopbouwplan voor de binnenstad stelde nog geen limiet aan de bouwhoogte, maar schetste wel een beeld van voldoende buitenruimte in relatie tot de bebouwing. De juiste balans zou van plek tot plek bekeken worden.
        – sinds 15 jaar is Rdam echter bezig met een hoogbouwhype, en elke ontwikkelaar die een talud of grasstrook ontdekt waar met veel kunstgrepen veel gebouwd kan worden wordt warm “gefaciliteerd” door gemeentebestuur en ambtenaren.
        – de betreffende plek gaf als groenstrook nog wat lucht aan de wandeldoorsteek van Blaak naar Boompjes, naast het vele autoverkeer dat zich daarheen wurmt. Nu is het een naargeestige spelonk geworden.

Om te reageren moet je ingelogd zijn. Inloggen kan je hier. Als je nog geen account hebt meld je nu aan als supporter of maak hier een gratis reageerdersaccount aan.