Het statige nieuwe Odeon bewijst dat sociale woningbouw niet armoedig hoeft te zijn

Architectuurkritiek

Met het nieuwe Odeon heeft woningcorporatie Woonstad midden in het Oude Westen een pareltje opgeleverd, recenseert Teun van den Ende. Het gebouw is traditioneel, maar niet oubollig, hoogwaardig, maar niet duur, en eigenzinnig, maar niet misplaatst. Klassieke sociale woningbouw in de 21e eeuw.

“Wanneer is het nou klaar?” vraagt een mevrouw, jaartje of zeventig, bij de ingang van de bouwplaats van woongebouw Odeon. Een heftruck rijdt bijna over haar voeten, de laatste stenen liggen nog opgestapeld op pallets. Klaar is het dus nog niet, maar deze week trekken wel de eerste bewoners in. “Ik vind het heel mooi geworden”, verklaart ze, tot opluchting van architect Ninke Happel. “Alleen vind ik de woningen wat te klein.”

Mevrouw heeft in haar wilde jaren vanuit de Aktiegroep het Oude Westen nog woningen in de buurt gekraakt, vertelt ze. De bewoners kregen veel voor elkaar. Van grondige woningrenovaties tot de vervanging van ‘krotwoningen’ door degelijke nieuwbouw. Voor de nieuwbouw van Odeon sneuvelde een gelijknamig gebouw: een buurthuis met 77 kleine woningen erboven, die later zijn samengevoegd tot 44 woningen. In het nieuwe Odeon zitten er 113, voor de helft sociale huur en de helft middenhuur.

Odeon oogst nu al veel waardering van omwonenden

Gelegen tussen de Gouvernestraat en het Wijkpark Oude Westen, vormt Odeon een nieuw hoofdstuk in de geschiedenis van de wijk. Betrokken buren krijg je er gratis bij als je bouwt in het Oude Westen, weet Fense Berkhof van woningcorporatie Woonstad inmiddels. Odeon heeft uitstraling en oogst nu al veel waardering van omwonenden.

Betrokken

Niet alleen voor de architectuur, maar ook omdat Woonstad oud-Odeonbewoners in de nieuwbouw liet terugkeren en wijkbewoners voorrang gaf. De woningcorporatie bood hen daarmee kans op een nieuwe woning in hun wijk. Dat is in het Oude Westen eerder noodzaak dan luxe; Woonstad pakt namelijk veel woningen aan, waardoor bewoners – soms tijdelijk – moeten verhuizen.

Maar het gebouw moest vooral ook voor doorstroming in de wijk zorgen. Dus ging Woonstad op zoek naar een groep ‘koplopers’ die samen de Odeon-gemeenschap wilde gaan vormgeven. Het meest voorkomende woningtype heeft één slaapkamer, geschikt voor een- en tweepersoonshuishoudens. De appartementen zijn minder geschikt voor gezinnen; alleen op de twee hoeken aan de Gouvernestraat zitten eengezinswoningen.

Met folders en een serie bijeenkomsten hoopte Woonstad de juiste bewoners voor de community te werven

Met folders – ‘Ben jij Odeon?’ – en een serie bijeenkomsten hoopte Woonstad de juiste bewoners voor de community te werven. Dit concept is zeker niet nieuw in Rotterdam; ook commerciële verhuurders maken er gretig gebruik van. Woonstad deed het niet vanuit commercieel oogpunt, maar om de betrokkenheid die in de wijk heerst ook binnen Odeon te organiseren. Woonstad schakelde adviesbureau Vitibuck in om de kopgroep wegwijs te maken.

Als een sollicitatie

Daar kan Luna Bongers, na vijf jaar op de wachtlijst voor een sociale huurwoning, over meepraten. Ze bezocht een presentatie over de procedure in Leeszaal West aan de Nieuwe Binnenweg. Op basis van een vragenlijst, een motivatiebrief en een gesprek zou Woonstad maximaal 30 mensen werven, alsof het een sollicitatie voor een baan was. Ze koos er niet voor om zich aan te melden als koploper, mede omdat het best veel tijd zou kosten en Bongers een drukke baan heeft.

Veel Rotterdammers ervaren het kiezen van een (sociale) huurwoning in de praktijk vaak niet echt als keuze. Dat wilde Woonstad bij Odeon anders doen: “In plaats van alleen ‘tekenen bij het kruisje’ wilden we ze juist vroeg in het traject meenemen”, verklaart Berkhof, die het traject vergelijkt met de ervaring van het kopen van een woning.

Het gebrek aan parkeerplaatsen is een no-brainer: de tram stopt om de hoek en het Centraal Station is vijf minuten lopen

Uit de selectie kwamen vooral jonge mensen, in de categorie tot ongeveer 35 jaar. Daarvan viel een gedeelte ook later nog af, omdat huurders – geef ze eens ongelijk – zich vaak op meerdere woningen tegelijk inschrijven. Maar ook omdat er geen parkeerplaatsen zijn aangelegd; een parkeerkelder was simpelweg te duur.

Goed beschouwd is dat een no-brainer: de tram stopt om de hoek en het Centraal Station is vijf minuten lopen. Bovendien zijn er per woning bijna drie (!) fietsparkeerplekken, inclusief ruimte voor scootmobielen, bakfietsen, enzovoorts. Die worden niet weggestopt in een donkere kelder, maar op de begane grond met daglicht en overzicht: “In sociaal opzicht veel veiliger”, benadrukt architect Ninke Happel.

Geen tweedeling

Happel is ontzettend trots op Odeon. Ten eerste zijn de woningen betaalbaar: de kale huur van de sociale huurwoningen is maximaal 933 euro, van de middenhuurwoningen 1.228 euro (1.300 inclusief servicekosten).

Het realiseren van betaalbare huurwoningen op deze centrumlocatie had een lange aanloop. Vanaf 2018 probeerde het Rotterdams Woongenootschap (waar Happel onderdeel van is) de locatie te bemachtigen voor een coöperatief woonmodel met middenhuurprijzen. Daar werkte Woonstad aan mee, maar het plan mislukte toen de gemeente eind 2020 onhaalbare voorwaarden stelde.

Van een tweedeling naar prijsklasse is in het gebouw niets te zien. Een middenhuurwoning is niet groter dan een sociale huurwoning en het comfortniveau is vergelijkbaar

Woonstad, eigenaar van de grond, koos vervolgens voor de verdeling van (bijna) 50% sociaal en 50% middenhuur. Maar van een tweedeling naar prijsklasse is in het gebouw niets te zien. Een middenhuurwoning is niet groter dan een sociale huurwoning en het comfortniveau is vergelijkbaar. Ook kan iedereen gewoon gebruikmaken van de gedeelde voorzieningen, ongeacht de hoogte van de huur.

Brede stoep

Het tweede punt waar Happel trots op is, is hoe het gebouw in de omgeving genesteld is. De hoogte vormde daarin een belangrijke keuze. Om geen muur aan de smalle Gouvernestraat op te trekken, is de straatzijde met vier verdiepingen twee verdiepingen lager dan aan het park. Voor Happel had het aan het park zelfs nog wel een verdieping hoger gekund.

Wat vooral verschil maakt, is de maat van de stoep van de Gouvernestraat. Die was namelijk ontzettend smal ; je kon elkaar nauwelijks passeren. Nu de bouwhekken eindelijk weg zijn, valt op hoeveel ruimte er is. Vanaf Odeon is er ruim twee meter stoep tot aan de parkeervakken, een verdubbeling ten opzichte van de oude situatie. 

Onderweg naar je voordeur groeien op die vier plekken metershoge klimplanten naar het daglicht toe

Bij de voordeuren zitten diepe nissen, waarboven een balkon een klein metertje uitsteekt. Dat geeft wat beschutting en privacy bij het thuiskomen. Als je via de hoofdentree naar binnen gaat, loop je door een lange gang naar de voordeur van je appartement. Om de route te veraangenamen, zitten er in het dak vier lichtopeningen. Onderweg naar je voordeur groeien op die vier plekken metershoge klimplanten naar het daglicht toe.

De gevel aan het wijkpark is statiger. Onder in het gebouw komt een huiskamer die de bewoners gaan inrichten. Op de hoek bij de ingang van het wijkpark komt een kinderdagverblijf, waar er vroeger ook al een zat. Met de gemeenschappelijke ruimte, een tweede entree en de gestapelde balkons die op de bovenste verdieping tot de boomtoppen reiken, heeft Odeon een echte voorgevel aan het park, waarlangs nog een hekwerk komt. Met een hoogte van anderhalve meter waartegen struiken groeien is het geen harde scheiding, maar dient het vooral de veiligheid.

Bontgekleurd

Happels glimlach komt pas echt tevoorschijn als we het hebben over de kleurrijke verschijning van Odeon. Loop een rondje om het gebouw en zie de afwisseling in het okerkleurige, bruinrode en groen geglazuurde metselwerk. In combinatie met de oker- en rode kozijnen is de architectuur op z’n zachtst gezegd vintage: klassieke sociale woningbouw voor de 21e eeuw.

Odeon heeft op de hoeken twee gemetselde torentjes, een truc waarmee architecten van de Amsterdamse School hun woningen een monumentale uitstraling gaven

Door het ambachtelijke metselwerk en de kleuren ligt een vergelijking met het werk van H.P. Berlage voor de hand – kijk maar eens naar deze woonblokken in Amsterdam-Oost, gebouwd in 1916. En dan heeft Odeon op de hoeken ook nog twee gemetselde torentjes. Een truc waarmee architecten van de Amsterdamse School, ook ruim een eeuw geleden, hun woningen een monumentale uitstralinggaven.

Vraag het aan Happel en zij zal je vertellen dat de kleuren vooral het palet van de omgeving van de Gouvernestraat weerspiegelen. Ze wijst naar een woongebouw tegenover Odeon met gemetselde ‘speklagen’ van afwisselend witte en grijze stenen. Omdat het aardig vervuild is geraakt en Odeon spiksplinternieuw is, is de gelijkenis moeilijk te herkennen. Het contrast is des te groter, omdat op die hoek een gedicht van dichter Elfie Tromp in de Odeongevel gemetseld is, wat nog meer uitstraling oplevert.

Te luxe?

Alsof een gevelgedicht en de bontgekleurde stenen en kozijnen nog niet genoeg waren, zijn er nog talloze andere details die het gebouw een eigen identiteit geven. Zo zijn ramen op diverse plekken 45 graden gedraaid tot een ruitvorm. Dat motief komt zowel in de balkonreling als in de buitenverlichting terug. De letters ‘Odeon’ boven de entree en de huisnummers zijn in een speciaal ontworpen lettertype gevat. Als klap op de vuurpijl komen er zelfs deurmatten in datzelfde lettertype.

Happel ziet het gebouw als het resultaat van een samenwerking tussen architect, aannemer en Woonstad, waarbij vertrouwen en plezier in het bouwen vooropstonden

Is Odeon, met deze overdaad aan esthetiek, een doorgeslagen speeltje waar alleen architecten blij van worden? Absoluut niet, betoogt Happel. De groep toekomstige bewoners is enthousiast en dacht mee. Ook Woonstad en de aannemer (Verschoor) namen deel aan het keuzeproces. Berkhof van Woonstad ging mee naar de steenfabriek, waar hij elk type steen letterlijk in zijn handen heeft gehad, wat voor hem een unicum was. Happel ziet het gebouw als het resultaat van een samenwerking tussen architect, aannemer en Woonstad, waarbij vertrouwen en plezier in het bouwen vooropstonden.

Wanneer de aannemer in de snikhete dagen van eind juni de laatste tuinmuur metselt, krijgen de eerste bewoners hun sleutels. Woningen die voor veel huurders een stuk meer comfort zullen bieden dan de woningen waar ze vandaan komen. Is Odeon niet een beetje te luxe geworden? “Betaalbaarheid bereik je niet door armoediger te bouwen, maar door precies te worden met elkaar”, licht Happel toe. Ze benadrukt dat de gemiddelde prijs per vierkante meter niet hoger is dan in vergelijkbare projecten.

Berkhof heeft de vraag ‘Maar hoe duur is dit nou echt?’ ook al vaak gekregen. Hij wil na oplevering nog wel een berekening op de bouwkosten loslaten, maar voor nu onderschrijft hij Happels stelling. Wel wil hij een misverstand uit de wereld helpen: sociale huurwoningen zijn niet per se goedkoper om te bouwen dan middenhuurwoningen. “Wat vooral geld scheelt, is kleiner bouwen”, verklaart hij. Maar klein zijn de Odeonwoningen niet, met een gemiddelde van 69 vierkante meter en enkele uitschieters tot 120.

Wonder

Ervan uitgaande dat Odeon qua kosten binnen de perken is gebleven, is het een uitzonderlijk fraai woongebouw. Is Odeon het nieuwe ‘wonder van Rotterdam’, de term die architectuurcriticus Bernard Hulsman (NRC) voor Little C muntte? Beide woongebouwen verrijken de omgeving met een sterke identiteit. Bovendien zou Little C vanwege zijn hoogte het antwoord zijn op de ‘torengekte’ die Nederland teistert, aldus Hulsman.

Odeon is onvergelijkbaar met Little C vanwege het verschil in ligging: aan de smalle Gouvernestraat zijn torens ondenkbaar, terwijl daar aan de Coolhaven wel voldoende ruimte voor is. Daarnaast had Woonstad heel andere intenties dan de investeerder van Little C: hoewel die appartementen ook ooit als middenhuur aangekondigd waren, staan ze nu toch echt voor 2.185 euro te huur (voor een schamele 60 m²). Dat kan, omdat in de vrije huursector een verhuurder mag vragen wat de gek ervoor geeft.

Een vergelijkbare woning in Odeon kost een fractie van de geadverteerde woning in Little C. Een wonder is dat niet, want prijzen voor sociale en middenhuur zijn in de wet vastgelegd. Maar het effect ervan is levensgroot: terwijl voor een gemiddelde woningzoekende Little C misschien leuk is om naar te kijken, kan je in Odeon daadwerkelijk wonen. Als Vers Beton net als NRC sterren zou uitdelen, scoort Odeon five out of five.